Jak wyjaśnić hipotekę ARM

Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej są bardziej złożone niż kredyty o stałym oprocentowaniu. Pożyczki ARM podlegają zmianom przez cały okres spłaty. Dlatego są one uważane za bardziej ryzykowne, ponieważ płatności zwiększają się z czasem.Chociaż niska początkowa stopa procentowa oferowana przez większość ARM jest kusząca, poproś pożyczkodawcę o cechy Twojego ARM i zadaj sobie pytanie, czy jest on odpowiedni dla twojej sytuacji finansowej.

Pożyczka ARM ma niskie początkowe stopy procentowe, ale stopa zmienia się w czasie. Kredyt: Comstock Images / Stockbyte / Getty Images

Początkowe okresy o stałej stawce

Jedną z głównych korzyści ARM jest jej początkowa, zdyskontowana stopa procentowa, która jest ogólnie niższa niż w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu. Początkowa stawka zazwyczaj trwa trzy, pięć, siedem lub 10 lat; okres ten jest znany jako okres wprowadzający, zwiastun lub stały. Nie należy jednak mylić tymczasowej stopy stałej ARM z tradycyjną pożyczką o stałym oprocentowaniu, która ma ustaloną, zamkniętą stopę, która trwa przez cały okres pożyczki.

Korekty i ćwiczenia ARM

Stawka ARM zmienia się lub zmienia po wygaśnięciu stawki początkowej. Moduł ARM może także nieustannie dostosowywać się. Na przykład, jeśli okres początkowej stawki wynosi trzy lata w przypadku 30-letniego ARM, stawka jest ustalana na trzy lata i może się zmieniać co roku przez pozostały okres 27 lat. Oznacza to, że jeśli twój kredyt dostosowuje się co roku po pierwszej korekcie, Twoja płatność zmieni się 28 razy przed spłatą pożyczki.

Przykłady hybrydowe

ARM są również znane jako hybrydy ze względu na ich podwójne elementy:

• początkowy okres ustalonej stawki
• liczba lat między kolejnymi korektami.

Hybrydy występują w wielu wariantach, w zależności od pożyczkodawcy. Na przykład hybrydy 5/1, 7/1 lub 10/1 dostosowują się odpowiednio po 5, 7 i 10 latach, a następnie co roku. Możesz nawet znaleźć hybrydy z 2-, 3- i 5-letnimi okresami dostosowań. Na przykład hybryda 7/2 ma swoją pierwszą korektę na poziomie 7 lat i zmienia się co dwa lata.

Indeksy, marże i limity

Aktywność rynkowa i kredytodawcy określają indeks ARM, który jest tylko jednym z elementów stopy procentowej. Pożyczkodawca może zaoferować ARM z indeksem ustalonym przez London Interbank Offer Rate lub LIBOR lub Cost of Funds Index znanym jako COFI. Kredytodawcy mogą również ustawić własne indeksy dla ARM.

Kredytodawcy dodają procent do indeksu, nazywanego marginesem, aby uzyskać stopę procentową. Marża zmienia się w zależności od pożyczkodawcy, ale generalnie pozostaje taka sama przez cały okres pożyczki. Często opiera się na twojej ocenie kredytowej. Suma indeksu i marży jest równa twojej w pełni indeksowana stawka.

Aby upewnić się, że płatność nie przekracza określonej kwoty, kredytodawcy mogą nakładać ograniczenia na korekty. Okresowy limit korygujący ogranicza wysokość lub niską stawkę po początkowej regulacji. Limit żywotności ogranicza kwotę, którą może zmienić łącznie w całym okresie kredytowania.

Pytania do zadania

Według Biura Ochrony Finansów Konsumentów powinieneś zapytać pożyczkodawcę o szereg pytań, aby upewnić się, że rozumiesz, jak działa Twój ARM, w tym między innymi:

• Jak długo trwa początkowa obniżona stawka?
• Jaka będzie stawka po zakończeniu okresu obniżonej stawki?
• Jak często kurs zmieni się później?
• Jaki jest mój indeks, marża i bieżąca stawka?
• Jakie są limity stawek i płatności?