Spisu treści:
- Trochę o Texas Foreclosures
- Po tym, jak Property's Gone, It's Gone
- Wykonywanie transakcji Cash-for-Keys
- Eksmitowanie drogi sądowej
Gdy przegapisz kilka spłat kredytu hipotecznego w Teksasie, pożyczkodawca ma możliwość zajęcia Twojego domu i sprzedaży go w celu spłaty zaległego zadłużenia. Pożyczkodawca nie musi iść do sądu przed wykluczeniem, ale musi postępować zgodnie z rygorystyczną procedurą powiadamiania i czekania, aby dać ci dużo czasu na złapanie płatności. W większości przypadków minie co najmniej sześć miesięcy, zanim nieruchomość zostanie sprzedana na aukcji. Nikt nie może cię wyrzucić, dopóki ten proces nie zostanie zakończony i nowy właściciel nie przyjdzie po klucze.
Trochę o Texas Foreclosures
Foreclosures nie zdarzają się w Teksasie z dnia na dzień. Jeśli przegapisz kilka płatności hipotecznych, bank wyśle kilka ostrzeżeń i może zadzwonić do Ciebie, aby zobaczyć, co się dzieje. Bank nie może wysłać pierwszego oficjalnego listu „naruszenia” lub „żądania”, dopóki nie spóźnisz się z płatnościami o 120 dni, więc jest mnóstwo czasu, aby dowiedzieć się o modyfikacji kredytu lub planie płatności, aby uniknąć wykluczenia. List polecający da ci 30 dni na spłacenie bieżącej pożyczki. Jeśli nie zgodzisz się na plan przed upływem 30-dniowego okresu leczenia, pożyczkodawca może zamknąć i sprzedać Twój dom na aukcji.
Po tym, jak Property's Gone, It's Gone
Otrzymasz powiadomienie o czasie, dacie i lokalizacji co najmniej 21 dni przed sprzedażą wykluczenia. Na aukcji wydarzy się jedna z dwóch rzeczy - albo nieruchomość zostanie sprzedana oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę, albo powróci do banku jako „REO” lub własność nieruchomości. Teksas nie ma ustawowego prawa do wykupu. Oznacza to, że nie masz możliwości odzyskania nieruchomości po aukcji, nawet jeśli uda ci się znaleźć pieniądze. W tym momencie prawdopodobnie nadal zajmujesz nieruchomość. Nikt nie ma mocy prawnej do eksmisji, dopóki nieruchomość nie zostanie sprzedana lub stanie się REO.
Wykonywanie transakcji Cash-for-Keys
Z gotówką za klucze nowy właściciel lub bank zaoferuje Ci gotówkę w zamian za szybkie wyprowadzenie się. Dla nowego właściciela jest to zazwyczaj dużo szybsze i tańsze niż pójście do sądu w celu wydania nakazu eksmisji. Są też wyraźne korzyści dla Ciebie. W Teksasie jesteś zobowiązany do pokrycia wszelkich niedoborów między długiem, który jesteś winien, a tym, co nieruchomość sprzedano na aukcji. Jeśli więc jesteś winien 150 000 USD, a nieruchomość sprzedana za 130 000 USD, bank może przyjść po ciebie za niedobór 20 000 USD. Wyrażenie zgody na transakcję za pomocą kluczy za gotówkę oznacza, że możesz wpaść w ten dług. Niektóre banki mogą odpisać całą kwotę w zamian za opuszczenie nieruchomości bez żadnych problemów.
Eksmitowanie drogi sądowej
Jeśli nie zgadzasz się na umowę cash-to-keys, nowy właściciel pozwie Cię w sądzie o nakaz eksmisji, a sprawy poruszają się dość szybko w tym momencie. Zgodnie z prawem Teksasu, nowy właściciel musi jedynie dać ci trzydniowe powiadomienie o zwolnieniu. Potem może złożyć wniosek o eksmisję - pozew sądowy, który prawie na pewno wygra, ponieważ naprawdę nie ma uzasadnienia, abyś zatrzymał się na nieruchomości po tym, jak został prawnie zamknięty. Po przyznaniu zamówienia masz pięć dni na spakowanie się i wyprowadzenie. Jeśli nie odejdziesz dobrowolnie, szeryf siłą zabierze cię i ułoży twoje rzeczy na krawężniku.