Spisu treści:
Wyciągnięcie spustu przy zakupie domu raz było tak proste, jak zakup taniego domu, zbieranie pieniędzy na zaliczkę, zabezpieczenie finansowania przy rozsądnej stopie procentowej, a następnie zamknięcie.
Jednak w latach po załamaniu finansowym w USA w 2008 r., Które wynikało częściowo z bańki mieszkaniowej spowodowanej nieodpowiedzialnym udzielaniem kredytów hipotecznych, rynek mieszkaniowy przetrwał ogromne zawirowania. Ten ekonomiczny wir wywołał bezprecedensowe warunki na rynku nieruchomości, które dyktowały zapasy mieszkań, przystępność cenową i warunki finansowania, z których wszystkie wpływają na optymalny czas zakupu.
Pomimo nieprzewidywalności rynku potencjalni nabywcy mogą uniknąć nieoczekiwanych przejęć, przestrzegając pewnych zabezpieczeń.
Przy niskich cenach i rekordowo niskich stopach procentowych, przystępna cena mieszkań w 2012 r. Była najkorzystniejsza od 1970 r.
Walter Molony, rzecznik prasowy, National Association of Realtors (parafrazując)
Migawka rynku
Rynek nieruchomości w USA w końcu uniknął zastoju w latach 2008–2011. Sprzedaż domów poprawiła się w 2012 r. O 9,5% w stosunku do 2011 r., A National Association of Realtors spodziewa się dalszych wzrostów w pozostałej części 2013 r. W 2014 r.
Zła wiadomość, jeśli chcesz kupić, jest taka, że początek 2013 r. Jest rynkiem sprzedawcy w czterech z pięciu regionów, powiedział Walter Molony, badacz i rzecznik NAR. „Powodem jest to, że mieliśmy tak duży spadek zapasów”, powiedział.
W lipcu 2007 r. Stany Zjednoczone ustanowiły rekord zapasów mieszkaniowych z ponad 4 milionami domów na rynku. W styczniu 2013 r. Zapasy spadły do 1,74 mln, co stanowi 25-procentowy spadek od stycznia 2012 r. I najniższy zapas od grudnia 1999 r.
NAR spodziewa się sezonowego wzrostu zapasów wiosną 2013 r., Powiedział Molony, ale może to być niewystarczające, aby zapobiec częstym wielokrotnym ofertom lub wystarczająco szybko obniżyć ceny domów.
„Ceny wykazują największy wzrost od listopada 2005 r.” - powiedział Molony. „Z tego powodu zaktualizowaliśmy naszą prognozę cen na ten rok (2013). Uważamy, że mediana ceny wzrośnie w całym kraju o około 7 procent”.
Mediana ceny w styczniu 2013 r. Wyniosła 173 600 USD, o 12,3% więcej niż w poprzednim roku, jedenasty z rzędu miesiąc wzrostu cen w ujęciu rok do roku. Prognoza NAR na medianę dla całego 2013 r. Wynosi 189,400 USD.
„Wadą ostrzejszego niż normalny wzrost cen jest to, że dzieje się tak przez dłuższy okres czasu, więc ostatecznie napotykamy problemy z przystępnością cenową i zaczynasz wyceniać ludzi z rynku”, powiedział Molony. „Jeszcze nas tam nie ma”.
Przy niskich cenach i rekordowo niskich stopach procentowych, przystępność cenowa w 2012 r. Była najkorzystniejsza od 1970 r., Powiedział. Po kryzysie mieszkaniowym w 2008 r. Ceny domów spadły, spadły tak nisko - domy sprzedawały się po niższych kosztach budowy - co wielu inwestorów wskoczyło, wchłaniając większość zapasów.
Najsilniejszym czynnikiem powstrzymującym rynek jest to, że „społeczność pożyczkowa była niechętna ryzyku… udzielając kredytów hipotecznych najbardziej kredytobiorcom posiadającym zdolność kredytową o arbitralnie wysokich wynikach kredytowych” - powiedział Molony.
Na przykład w Chicago „kupujący w ruchu”, ci, którzy przenoszą się z pierwszych domów, wciąż napotykają trudności, ponieważ kredytodawcy mają bardziej rygorystyczne wymogi - powiedział Zeke Morris, prezes Chicago Association of Realtors.
„To było frustrujące dla niektórych nabywców przy wyższych cenach”, powiedział Morris. „Poproszono ich o więcej szczegółów niż kiedykolwiek wcześniej.”
Aby uzyskać najlepszą ofertę, powiedział Molony, kupujący powinni współpracować z agentami nieruchomości, najlepiej agentami kupującymi.
Kiedy powinienem kupić?
Zaufanie konsumentów jest głównym impulsem do dokonywania znacznych inwestycji, takich jak dom, powiedział Molony. Na szczycie listy zaufania jest bezpieczeństwo pracy.
„Jeśli nie masz pewności co do stabilności swojej pracy, to wielka sprawa” - powiedział Molony. „Jeśli masz krótkoterminowy horyzont czasowy - powiedzmy, mniej niż kilka lat - będziesz lepiej wynajmować, ponieważ najprawdopodobniej… nie odzyskasz kosztów transakcji”.
Typowy nabywca planuje zostać w domu przez 10 lat; typowy sprzedawca jest w domu od dziewięciu lat. W przeszłości eksperci od nieruchomości uważali, że ludzie muszą posiadać swój dom przez trzy do pięciu lat, aby zarobić wystarczającą ilość kapitału, aby inwestycja była opłacalna. Mimo że zbudowanie kapitału wymagało dłuższego czasu po załamaniu rynku, „Prawdopodobnie jest to prawdą teraz lub wrócimy do tego”, powiedział Molony.
Certyfikowana planistka finansowa Cathy Pareto wspomniała o innych kryteriach zaufania, które ludzie powinni rozważyć przed zakupem domu.
„Czy kupujesz dom ze współmałżonkiem, czy chodzisz w połowie z chłopakiem lub dziewczyną?” powiedział Pareto. „Jak stabilny jest ten związek? Druga część to, jak wygląda rynek?”
Środki finansowe to kolejny standard. „Ludzie popełniają duże błędy, kupując za dużo domu za to, co mogą wspierać” - powiedział Pareto. „Jak wygląda twój przepływ gotówki? Czy połowa twojego wynagrodzenia będzie wspierać Twój nowy dom? Cóż, to może być odcinek. Jakie masz inne źródła dochodów?”
Jeśli potencjalnemu nabywcy brakuje zaufania do którejkolwiek z tych kwestii, Pareto i Molony zalecają zamiast tego wynajęcie.
Więcej rozważań na temat pieniędzy
Popyt na rynku mieszkaniowym i załamanie się sektora bankowego sprawiły, że kredytodawcy hipoteczni nie lubią pożyczać pieniędzy, co oznacza, że potencjalni nabywcy domów potrzebują „przyzwoitego kredytu do zatwierdzenia do finansowania” - prawdopodobnie (punktacja kredytowa) w powyższych 720-ach ”, powiedział Pareto. „Jeśli masz mniej niż gwiezdny kredyt, możesz być, w oczach banku, ryzykowną propozycją”.
Jeśli Twój kredyt jest niższy od doskonałego, możesz zranić się złym kredytem.
„Być może nie będziesz w stanie zakwalifikować się do niskich stóp procentowych, które są dostępne dla większości ludzi i nie chcesz płacić więcej niż musisz lub powinieneś zapłacić za koszt pożyczenia tych pieniędzy” - powiedział Pareto.
Po raz pierwszy nabywcy domów powinni znać swoją ocenę kredytową; jeśli jest niska, powinni to poprawić. Zapłać rachunki na czas, nie bierz nowego długu na raty i nie ubiegaj się o nową kartę kredytową lub anuluj starą, poradził Molony.
Kupujący potrzebują wystarczających środków, aby pokryć zaliczkę w wysokości około 20 procent ceny zakupu lub banki mogą „nawet na ciebie nie patrzeć”, powiedział Pareto.
Mediana zaliczki na poczet finansowania kupujących po raz pierwszy w domu poprzez pożyczkę Federal Housing Administration wynosi zaledwie 4 procent ceny zakupu, zauważył Molony. Wielu kupujących po raz pierwszy zwróci się do swoich rodzin o pomoc w zaliczce.
„Szczerze mówiąc, Narodowy Bank Mamy i Taty to bardzo tradycyjny sposób, który właściciele domów wykorzystują do zakupu” - powiedział. Odnosząc się do corocznego badania NAR wśród nabywców domów i sprzedawców, Molony powiedział: „Kiedy pytamy kupujących po raz pierwszy w domu:„ Co wykorzystaliście na zaliczkę? ”. 76 procent twierdzi, że oszczędności. Dwadzieścia cztery procent - prezent od krewnego lub przyjaciela, a zwykle jest to prezent od rodziców ”.
Kupujący potrzebują także gotówki na pokrycie kosztów zamknięcia, które różnią się geograficznie i transakcjami, powiedział Molony. Spodziewaj się kosztów zamknięcia w wysokości 5 procent wartości domu.
Ogólnie rzecz biorąc, potencjalny nabywca powinien obliczyć przeznaczenie 25 procent swojego dochodu brutto na kapitał hipoteczny i odsetki. „To pozwoli ci czuć się komfortowo” - powiedział Molony.
Znaki rynku kupującego
Rzecznik National Association of Realtors, Walter Molony, wymienił te znaki jako miarę, kiedy cykl nieruchomości przechodzi na rynek kupującego:
Zapasy mieszkań i podaż miesięczna, lub rynek terminowy, są stabilne lub nieznacznie rosną; sprzedawcy mogą być bardziej zmotywowani do negocjowania warunków. Sześciomiesięczna podaż jest w przybliżeniu zrównoważona między kupującymi i sprzedającymi, ale gwałtownie rosnące zapasy lub rynki czasowe poza normami sezonowymi mogą być oznaką rynku kupującego.
Ceny mieszkań są w stagnacji lub rosną o mniej niż punkt procentowy powyżej inflacji. Znacznie spadające ceny zwiększają przystępność cenową, ale mogą być czerwoną flagą złych warunków mieszkaniowych i ekonomicznych. Normalny długoterminowy wzrost cen na zrównoważonym rynku wynosi od 1 do 2 punktów procentowych powyżej inflacji mierzonej wskaźnikiem cen towarów i usług konsumenckich.
Relacja między oprocentowaniem kredytów hipotecznych, cenami domów i przychodami pozwala ci wydać mniej niż 25 procent dochodu brutto na kapitał hipoteczny i odsetki.
Tworzenie miejsc pracy na lokalnym rynku zapewnia zaufanie i środki dla nabywców mieszkań. Zła gospodarka ułatwia kupowanie, ale trwałe straty w pracy i ludności oznaczają, że sprzedaż z zyskiem może trwać dłużej niż zwykle. Przy normalnym wzroście cen większość nabywców buduje wystarczającą ilość kapitału w ciągu trzech do pięciu lat, aby dokonać transakcji.