Co to jest list Estoppel ze stowarzyszenia właścicieli domów?

Prawdopodobnie będziesz potrzebować listu od estoppela przy zakupie lub sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu, który podlega stowarzyszeniu właścicieli domów, powszechnie znanemu jako HOA. Kupujący i kredytodawca hipoteczny chcą wiedzieć, czy sprzedający jest winien zaległe salda na rzecz HOA, więc koszty można zapłacić przy zamknięciu. Sprzedawca chce znać dokładną kwotę, którą będzie winien przy zamknięciu, sprzedając lub spłacając kredyt hipoteczny. Litery Estoppel są wiążącymi stwierdzeniami, które uniemożliwiają HOA wycofanie faktów lub podanie przeciwnych informacji.

Listy Estoppel dla stowarzyszeń condo i HOA są również znane jako certyfikaty estoppel. Kredyt: VYG / iStock / Getty Images

Zapobieganie dezinformacji

HOA mogą podnosić opłaty, nakładać specjalne oceny i rozliczać właścicieli domów z niezapłaconych należności. Nabywca rozważający dom w HOA ma prawo do takich informacji, ponieważ może to wpłynąć na atrakcyjność lub przystępność domu. Kupujący, sprzedający i pożyczkodawcy hipoteczni mogą przed zamknięciem poprosić o listy estoppel lub certyfikaty estoppel od HOA. HOA mogą pobierać opłatę za wydanie listu. Wysokość opłaty zależy od przepisów stanowych regulujących HOA i poszczególne stowarzyszenia. Kto płaci opłatę listową estoppel, zależy od negocjacji kupującego i sprzedającego.

Ujawnianie nieautoryzowanych działań

Listy HOA Estoppel ujawniają również, kiedy właściciele domów naruszyli zasady stowarzyszenia, znane jako Przymierza, Warunki i Ograniczenia - CC & Rs - oraz regulaminy. Ograniczenia HOA często ograniczają budowę i przebudowę jednostek mieszkalnych lub działek jednorodzinnych. Naruszenia i kary za nieautoryzowane ulepszenia nieruchomości pojawiają się na liście estoppel. Kupujący i kredytodawca hipoteczny kupującego mogą następnie zajrzeć do problemu, dowiedzieć się, czy został on rozwiązany i czy zapłacono grzywny, a także upewnić się, że dom spełnia wytyczne HOA przed zamknięciem.

Wymagania dotyczące listu Estoppel

Nie ma szablonu wzorcowego dla liter estoppel. Informacje zawarte w liście różnią się w zależności od stanu i HOA, przy czym niektóre stowarzyszenia wymagają bardziej szczegółowych informacji w liście niż inne. Na przykład na Florydzie list musi zawierać przynajmniej podpis HOA lub podpis upoważnionego agenta, kwoty oceny i wszelkie pieniądze należne HOA. Litery w języku estoppel w Kalifornii różnią się znacznie, jak podaje Davis-Stirling.com, legalna strona internetowa dotycząca California HOA. Listy Estoppel mogą zawierać dokładny limit opłat za listy, na przykład 250 USD, lub po prostu stwierdzać, że opłata nie powinna przekraczać „rozsądnych kosztów” stowarzyszenia.

Estoppel Lets Vs. Certyfikaty HOA

Pożyczkodawca kredytu hipotecznego kupującego może zażądać własnej wersji listu o kredytach hipotecznych, co może wiązać się z większą ilością informacji niż oferuje list stowarzyszenia. Aby chronić własne interesy finansowe, kredytodawcy mogą zażądać certyfikatu HOA, który zawiera szczegółowe informacje, takie jak wysokość rezerw HOA, stawki przestępczości właściciela domu, procent jednostek zamieszkałych przez innych właścicieli w rozwoju oraz wszelkie toczące się lub niezadowolone wyroki przeciwko HOA. Informacje te pomagają pożyczkodawcy określić, czy HOA jest dźwiękiem fiskalnym.