Spisu treści:
- Zrozumienie uczestnictwa
- Minimalny wymóg współwłasności
- Aktywny udział
- Ograniczenia dla osób o wysokich dochodach
Lista przepisów podatkowych sprzyjających wynajmującym właścicielom nieruchomości jest długa. Duże odliczenia, amortyzacja, stawki podatku od zysków kapitałowych, 1031 wymian i zasady pasywnej utraty działalności wynikają z ram polityki promującej inwestycje w nieruchomości. Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem lub myślisz o jej zakupie, spójrz na te zasady, aby zrozumieć skutki dla Twojej dolnej linii. Zasada utraty aktywności biernej, w połączeniu z wymogiem aktywnego uczestnictwa, jest szczególnie cenna dla nowych inwestorów, którzy mogą wykazać stratę w pierwszym roku gry.
Zrozumienie uczestnictwa
Kiedy zarabiasz dzięki czynszom z tytułu wynajmu nieruchomości, generalnie jest to dochód pasywny. Powstaje bardziej z samej nieruchomości niż z usługi, którą zapewniasz. Jeśli stracisz pieniądze, oznacza to pasywną utratę dochodów lub po prostu stratę pasywną. Zysk jest opodatkowany jako zwykły dochód. Sposób obsługi straty zależy od tego, czy aktywnie uczestniczyłeś w czynnościach wynajmu. Jeśli nie uczestniczyłeś aktywnie w działalności wynajmu, możesz odliczyć tylko bierne straty z zysków pasywnych, takich jak inne nieruchomości na wynajem. Jeśli nie masz pasywnych zysków, możesz ponieść stratę pasywną wstecz lub w przód do innych lat podatkowych, w których masz pasywne zyski do kompensacji. Jeśli aktywnie uczestniczyłeś, od 2014 r. Jesteś w stanie odliczyć do 25 000 USD straty pasywnej z dochodu nie pasywnego, takiego jak zarobki z pracy.
Minimalny wymóg współwłasności
Musisz posiadać co najmniej 10 procent majątku wykazującego stratę pasywną w celu spełnienia testu aktywnego uczestnictwa i być w stanie odliczyć straty pasywne z nie pasywnego lub aktywnego dochodu. Nie ma wyjątków od tej zasady. Jeśli nie posiadasz co najmniej 10 procent nieruchomości, nie możesz odliczyć strat pasywnych od niczego innego niż zysk pasywny, chociaż nadal możesz ponieść stratę wstecz lub przekazać do innych lat podatkowych.
Aktywny udział
Oprócz posiadania co najmniej 10 procent wynajmowanej nieruchomości w celu spełnienia testu aktywnego uczestnictwa, musisz aktywnie uczestniczyć w zarządzaniu nieruchomościami, w szczególności w decyzjach dotyczących zarządzania. Internal Revenue Service podaje przykłady aktywnego uczestnictwa jako jednostki reklamowe, zbierając czynsze oraz przygotowując lub organizując naprawy. Wyjaśnia jednak, że termin „aktywne uczestnictwo” jest mniej rygorystycznym standardem niż „materialny udział” mający zastosowanie do specjalistów ds. Nieruchomości. Aby aktywnie uczestniczyć, nie musisz zajmować się każdym aspektem zarządzania. Jeśli zatwierdzisz nowych najemców, określisz warunki najmu i zatwierdzisz wydatki, spełniłeś test.
Ograniczenia dla osób o wysokich dochodach
Pełne odliczenie straty pasywnej w wysokości 25 000 USD z dochodu niepasywnego jest dostępne tylko dla podatników o zmodyfikowanym skorygowanym dochodzie brutto w wysokości 100 000 USD lub mniej (50 000 USD lub mniej, jeżeli zgłoszenie małżeństwa odbywa się osobno). Wycofuje się powyżej 100 000 $ i kończy w całości dla zarabiających, których dochody wynoszą 150 000 $ i więcej.