Spisu treści:
Wynajmowanie nieruchomości komercyjnej wiąże się z przepisami ustawowymi i wykonawczymi, które reguluje ustawa o wynajmie nieruchomości i dzierżawie. Obowiązujące przepisy mają chronić prawa najemcy i właściciela w transakcji najmu komercyjnego. Porozumienia dotyczące nieruchomości komercyjnych mają tendencję do pochylania się bardziej w kierunku właściciela, ale zrozumienie, w jaki sposób jest napisane prawo, może pomóc uniknąć problemów jako najemca komercyjny.
The Lease
Lokatorzy mieszkalni mają specjalne ubezpieczenie, które określa, czy potrzebne są naprawy na nieruchomości, które wynajmujący może wstrzymać z czynszem do czasu dokonania naprawy, lub może odliczyć kwotę napraw od czynszu. Komercyjni najemcy nie mają takich samych praw, chyba że w umowie najmu wyraźnie wskazano, że zarówno wynajmujący, jak i najemca muszą się podpisać. Konieczne jest przeczytanie umowy najmu od początku do końca w celu sprawdzenia warunków najmu. Ponieważ komercyjne umowy najmu mogą być długie i skomplikowane, najemcy mogą chcieć rozważyć, czy adwokat lub pośrednik w obrocie nieruchomościami działają w ich imieniu i czytają umowy najmu.
Najem musi zawierać warunki, cenę i wszelkie specjalne klauzule dla najemcy, który wynajmuje budynek lub powierzchnię. Kodeks cywilny 1950.8 wymaga adresów „kluczowe pieniądze”, co oznacza, że najemca płaci z góry kwotę ryczałtową za wynajem nieruchomości. Jeśli wymagane są „pieniądze kluczowe”, należy je podać w umowie najmu. Jeśli wynajmujący przyjmuje „pieniądz kluczowy”, ale nie jest on uwzględniony w umowie najmu, opłata jest uznawana za nielegalną, a najemca może pozwać wynajmującego do kwoty trzykrotnej kwoty, którą zapłacił.
Udoskonalenia najemców
Wszelkie prace, które robi najemca, aby dodać ulepszenia do właściwości, muszą być określone w dzierżawie i powinny zawierać diagramy. Zgodnie z prawem wszelkie ulepszenia lub prace opłacone przez najemcę muszą być wykonane zgodnie z kodem, w którym znajduje się nieruchomość i muszą być wypełnione przez licencjonowanych wykonawców posiadających zezwolenia. Wszelkie ulepszenia lub urządzenia, które są dołączone do budynku, stają się własnością wynajmującego, nawet jeśli najemca zapłacił za nie, chyba że jest to wyraźnie zaznaczone w umowie najmu, że najemca może odebrać przedmiot lub urządzenie po opuszczeniu nieruchomości.
Wady i naprawy
Zgodnie z warunkami umowy najmu, właściciel odpowiada za naprawę dachu i ścian zewnętrznych. Najemca jest odpowiedzialny za wszystko inne. Jeśli konieczna jest naprawa, za którą odpowiedzialny jest wynajmujący, najemca musi powiadomić o tym wynajmującego. Właściciel ma 30 dni na rozpoczęcie naprawy, ale naprawa nie musi być zakończona w ciągu 30 dni. Jeśli wada spowoduje uszkodzenie mienia firmy, właściciel nie ponosi odpowiedzialności.
Zwiększenie czynszu
Jeśli jest to czynsz z miesiąca na miesiąc, prawo wymaga od wynajmującego zawiadomienia najemcy o 60-dniowym terminie, jeśli podwyżka czynszu przekroczy 10 procent bieżącej kwoty czynszu za cały rok. Prawo jest napisane w ten sposób, aby pozwolić najemcom na znalezienie nowej lokalizacji dla ich działalności, jeśli nie stać ich na czynsz po podwyżce.
Eksmisja
Głównym powodem eksmitowania komercyjnego najemcy jest nie płacenie czynszu. Kodeks postępowania cywilnego § 1161.1 pozwala właścicielowi na wszczęcie postępowania eksmisyjnego, nawet jeśli najemca nie płaci nawet o 20 procent. Na przykład, jeśli kwota czynszu wynosi 1200 USD, a ty zapłacisz 1000 USD i masz 200 USD, zgodnie z prawem wynajmujący ma prawo rozpocząć proces eksmisji po otrzymaniu wypłaty. Leasing komercyjny zazwyczaj wymaga zawiadomienia najemcy od 5 do 10 dni od wynajmującego, że najemca narusza umowę najmu za brak płatności.