Co to jest składka na ubezpieczenie hipoteczne?

Federalna Administracja Mieszkaniowa nie udziela pożyczek ani nie kupuje ich jak Fannie Mae i Freddie Mac. Zamiast tego FHA ubezpiecza kredyty hipoteczne, co oznacza, że ​​FHA spłaca straty banku w przypadku niewypłacalności kredytu - tak jak ubezpieczyciel samochodowy wypłaca odszkodowanie w razie kolizji. Oczywiście pieniądze muszą skądś pochodzić. Aby sfinansować swoje potencjalne straty, FHA prosi kredytobiorców o wypłatę dwóch rodzajów składek na ubezpieczenie hipoteczne: MIP z góry wpłacane do kredytu przy zamykaniu i miesięczne MIP wypłacane wraz z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego.

MIP to ubezpieczenie hipoteczne specyficzne dla pożyczek objętych ubezpieczeniem FHA. Kredyt: doockie / iStock / Getty Images

Ubezpieczenie od niewypłacalności pożyczkobiorcy

W przeciwieństwie do konwencjonalnych kredytów hipotecznych, pożyczki objęte ubezpieczeniem FHA wymagają zaliczki w wysokości zaledwie 3,5 procent do zamknięcia. To sprawia, że ​​FHA pożycza ryzykowne propozycje. Jeśli ceny domów spadną nawet nieznacznie, wpływy ze sprzedaży mogą nie wystarczyć do pokrycia kosztów kredytu, jeśli bank będzie musiał zamknąć. Aby pokryć swoje straty, FHA pobiera MCI od każdego kredytobiorcy i wpłaca je do puli gotówki zwanej funduszem ubezpieczeń wzajemnych. FHA korzysta z funduszu MMI, aby spłacić straty pożyczkodawcy w przypadku niewywiązania się ze spłaty pożyczki. Bez tych pieniędzy FHA nie byłaby w stanie ubezpieczyć pożyczek przy tak niskich zaliczkach.

Każdy płaci

MIP jest obowiązkowa dla wszystkich pożyczek FHA bez względu na kwotę, którą pożyczkobiorca ponosi. Kredytobiorcy z większymi zaliczkami płacą jednak MIP przez krótszy okres. Jeśli więc odłożysz mniej niż 10 procent, jak większość kredytobiorców FHA, musisz zapłacić MIP przez cały okres trwania pożyczki. Jeśli odłożysz 10 procent lub więcej, płacisz MIP przez 11 lat lub do końca okresu kredytowania, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

Upfront MIP wypłacane przy zamknięciu

Wszyscy kredytobiorcy FHA płacą z góry MIP lub UFMIP przy zamknięciu. Stawka wynosi 1,75 procent kwoty pożyczki bez względu na okres pożyczki lub wielkość zaliczki. Tak więc, jeśli pożyczysz 200 000 USD, twój początkowy MIP wyniesie 3500 USD, niezależnie od tego, czy masz pożyczkę na 15, czy 30 lat. FHA automatycznie dodaje płatność do salda kredytu przy zamykaniu - nie musisz płacić gotówką. UFMIP to opłata jednorazowa. Po zapłaceniu nie będziesz ponownie proszony o te pieniądze.

Roczny płatny miesięczny MIP

Roczna MIP jest bardziej skomplikowana, ponieważ stawki różnią się w zależności od terminu spłaty kredytu hipotecznego i wysokości zaliczki. Ponadto FHA zmienia roczne stawki MIP ze względną częstotliwością, więc pożyczka udzielona w 2010 r. Będzie miała inne stawki niż pożyczka z 2015 r. W momencie publikacji 30-letnia pożyczka z minimalną zaliczką 3,5% ma roczną opłatę MIP w wysokości 0,85% kwoty pożyczki. Kredytobiorcy z 15-letnimi kredytami hipotecznymi mają stawki od 0,45 do 0,95 proc. Pomimo nazywania się roczną MIP, faktycznie płacisz składkę w 12 równych ratach zawartych w miesięcznej spłacie kredytu hipotecznego.

Anulowanie MIP w przypadku starszych pożyczek

Jeśli pożyczka została zamknięta przed 3 czerwca 2013 r., FHA automatycznie anuluje MIP, gdy stosunek kredytu do wartości, czyli LTV, osiągnie 78%. Twoja wartość LTV to kwota, którą pozostawiłeś na spłatę pożyczki podzielona przez ostatnią znaną wycenę twojego domu w FHA - zazwyczaj będzie to cena zakupu. Więc jeśli pożyczyłeś 200 000 $ na zakup domu o wartości 210 000 $, twój LTV wynosi 95%. Kiedy spłacasz pożyczkę do 163 000 $, twój LTV spada poniżej 78%, a MIP spada. W przypadku 30-letnich pożyczek musisz zapłacić MIP przez co najmniej 60 miesięcy, zanim FHA anuluje płatność. W przypadku pożyczek zamkniętych po 3 czerwca 2013 r. Nie ma możliwości anulowania MIP, z wyjątkiem całkowitego spłaty salda pożyczki.