Spisu treści:
- Określanie czynników
- Współczynnik DTI front-end
- Back-end DTI Ratio
- Wskaźnik PITI
- Stosunek zaliczki i LTV
- Przykładowa kalkulacja
W ramach wstępnej akceptacji pożyczkodawca analizuje informacje finansowe, w tym dowody dotyczące dochodów i raportu kredytowego, aby ustalić, ile będzie skłonny pożyczyć. Aby oszacować, do jakiej kwoty się kwalifikujesz, musisz obliczyć swoje dochody i rozliczyć każdy dług, za który jesteś odpowiedzialny, a nie tylko te związane z mieszkaniem. W przeciwieństwie do wstępnej kwalifikacji, która opiera się na danych, które podajesz, wstępne zatwierdzenie jest silnym wskaźnikiem maksymalnej wielkości kredytu hipotecznego. Listy wstępnego zatwierdzenia są zasadniczo ważne przez 60 do 90 dni.
Określanie czynników
Kluczowe czynniki przy określaniu, ile będziesz mógł pożyczyć, obejmują:
- Twój stosunek długu do dochodu lub DTI
- Twoja zaliczka
- Twoja historia kredytowa
- Wartość nieruchomości
Wskaźnik zadłużenia do dochodu jest najważniejszym czynnikiem decydującym o tym, czy wniosek o zatwierdzenie zostanie zatwierdzony i na ile, według badania Fair Isaac Corporation dotyczącego menedżerów ryzyka kredytowego w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Rozważane są dwa współczynniki DTI - stosunek front-end i współczynnik back-end.
Współczynnik DTI front-end
Wskaźnik front-end mierzy, jaki procent twoich dochodów zostanie przeznaczony na koszty mieszkaniowe. Pożyczkodawca pobiera dochód brutto przed opodatkowaniem ze wszystkich źródeł. Następnie oblicza, jakie będą przewidywane miesięczne wydatki mieszkaniowe, w tym kwota kredytu hipotecznego i odsetek, podatki od nieruchomości i ubezpieczenia. Docelowa liczba to 28 procent - pożyczkodawcy lubią widzieć wydatki na mieszkania na poziomie 28% miesięcznego dochodu brutto, ale mogą wzrosnąć, jeśli reszta aplikacji jest silna.
Back-end DTI Ratio
Twój współczynnik back-end bierze twój dochód brutto i mierzy go przed wszystkimi powtarzającymi się długami - nie tylko kredytem hipotecznym, ale także wszelkimi płatnościami samochodowymi, pożyczkami studenckimi, spłatami zadłużenia kartą kredytową i pożyczkami osobistymi. Maksymalnie akceptowalni kredytodawcy to 43%, a prawdopodobieństwo, że kredytodawcy przekroczą tę liczbę, jest większe niż w przypadku kredytodawcy, który go przekroczy. Możesz uzyskać więcej pokoju, jeśli niektóre pożyczki zostaną spłacone w ciągu kilku miesięcy.
Wskaźnik PITI
Musisz także obliczyć swój PITI. Bada on twoją kwotę główną, odsetki, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie jako procent twoich dochodów. Standardem jest 29 procent - będziesz miał problemy z zatwierdzeniem pożyczki, jeśli Twoja jest wyższa, zwłaszcza jeśli wynosi ona ponad 32 procent.
Stosunek zaliczki i LTV
Jeśli Twoje wskaźniki nie są całkiem zgodne ze standardami, i tak możesz wygrać wstępną akceptację kredytu hipotecznego, jeśli jesteś przygotowany na spłatę znacznej kwoty. Im więcej kładziesz, tym więcej masz skóry w grze i tym więcej musisz stracić, jeśli domyślnie. Jest to szczególnie prawdziwe, jeśli możesz sobie pozwolić na zapłacenie 20 procent lub więcej ceny domu. Kwota zaliczki wyrażona jest w stosunku kredytu do wartości, a im wyższy LTV, tym większe ryzyko. Jeśli jesteś gotów zapłacić 20 000 dolarów w domu o wartości 100 000 dolarów, twój LTV wynosi 80 procent - bardzo poważna liczba. Ta sama kwota w domu o wartości 400 000 USD pozostawiłaby LTV na poziomie 95% i umieściłaby Cię w puli o wyższym ryzyku, co zmniejszyłoby Twoją szansę na wygraną.
Przykładowa kalkulacja
Powiedzmy, że zarabiasz 5000 $ miesięcznie i masz 750 $ miesięcznych wydatków niezwiązanych z mieszkaniem. Maksymalne miesięczne wydatki mieszkaniowe dla większości kredytodawców wyniosłyby 1400 USD - lub 28% w zależności od współczynnika DTI dla klienta. Jednak Twój końcowy współczynnik DTI obejmowałby twoje inne długi. Przy 43-procentowej wartości wynosiłoby to 5000 $ (0,43) -750 - co w tym przypadku daje taką samą liczbę 1400 $. Twoje PITI w wysokości 29 procent wyniosłoby 1450 dolarów (5000 dolarów x 0,29).
W rezultacie prawdopodobnie zostaniesz wstępnie zatwierdzony w przypadku kredytu hipotecznego, który wymagałby około 1400 USD miesięcznie po uwzględnieniu podatków i ubezpieczeń, przy założeniu, że Twoja zdolność kredytowa i współczynnik LTV zaspokoją kredytodawcę.