Jak obliczyć skorygowaną podstawę sprzedaży nieruchomości do wynajęcia

Za każdym razem, gdy nabywasz aktywa, takie jak nieruchomości mieszkalne, wynajem lub inwestycje inwestycyjne, masz podstawę kosztową związaną z nabyciem. Jeśli kupisz lub zbudujesz wynajmowaną nieruchomość za 200 000 USD, twoja podstawa kosztowa wyniesie 200 000 USD. Jeśli następnie przemodelujesz nieruchomość za 10 000 USD, twoją nową podstawą będzie podstawowa kwota 200 000 USD plus kwota, którą wydasz na konwersję nieruchomości, co daje skorygowaną podstawę 210 000 USD. Z tego przykładu wynika, że ​​dodatki lub ulepszenia kapitałowe zwiększają podstawę wynajmowanej nieruchomości, podczas gdy amortyzacja i straty w wypadkach zmniejszają jej podstawę. Skorygowana podstawa jest obliczana z uwzględnieniem wszystkich wzrostów i spadków pierwotnej podstawy nieruchomości. Ustalenie skorygowanej podstawy czynszu za wynajem jest ważne, ponieważ będzie on potrzebny do obliczenia zysku lub straty na sprzedaży, co z kolei wpływa na dochód podlegający opodatkowaniu.

Określ skorygowaną podstawę nieruchomości do obliczenia zysku lub straty na sprzedaży.

Krok

Określ oryginalną podstawę wynajmu nieruchomości. Jeśli kupiłeś lub zbudowałeś nieruchomość, podstawą będzie cena zakupu lub koszt budowy. Jeśli nabyłeś nieruchomość jako prezent lub w drodze dziedziczenia, twoją podstawą będzie godziwa wartość rynkowa w dniu nabycia lub skorygowana podstawa nieruchomości w rękach osoby, od której ją nabyłeś. Przypuśćmy, że kupiłeś nieruchomość za 500 000 USD - pierwotną podstawą nieruchomości jest cena zakupu.

Krok

Określ dodatki lub ulepszenia kapitału dokonane w nieruchomości. Zwiększy to twoją podstawę o kwotę wydaną na poprawę lub konwersję nieruchomości. Załóżmy, że wydajesz 30 000 USD na modernizację systemu centralnego ogrzewania. Biorąc to pod uwagę, Twoja skorygowana podstawa wynosi teraz 530 000 USD (pierwotna kwota 500 000 USD plus 30 000 USD wydana na dodatki).

Krok

Oblicz koszt sprzedaży nieruchomości. Koszty sprzedaży zwiększają podstawę nieruchomości i obejmują wszystkie koszty związane ze zbyciem składnika aktywów w ramach sprzedaży, takie jak prowizje i opłaty na rzecz pośredników w obrocie nieruchomościami, prawników i księgowych, a także koszty reklamy i wszelkie inne koszty z tym związane. Jeśli łączny koszt sprzedaży wynosi 10 000 USD, skorygowana podstawa wzrośnie do 540 000 USD (530 000 USD stara skorygowana podstawa plus 10 000 USD koszt sprzedaży).

Krok

Oblicz skumulowaną amortyzację nieruchomości - zmniejszy to skorygowaną podstawę. Przypuśćmy, że posiadałeś tę nieruchomość przez pięć lat i przyjmowałeś amortyzację w wysokości 20 000 USD rocznie. Skorygowana podstawa zostanie zmniejszona o 100 000 USD (amortyzacja 20 000 USD rocznie pomnożona przez pięć lat). Biorąc pod uwagę skumulowaną amortyzację nieruchomości, skorygowana podstawa wynosi 440 000 USD (540 000 USD stara skorygowana podstawa minus 100 000 USD skumulowana amortyzacja).

Krok

Określ skumulowaną amortyzację dodatków lub ulepszeń kapitału. Jeśli zamortyzowałeś system centralnego ogrzewania od kroku 2 o 1500 USD rocznie przez dwa lata, skumulowana amortyzacja dodatków lub ulepszeń kapitałowych wyniesie 3000 USD (amortyzacja 1500 USD rocznie pomnożona przez dwa lata). Zmniejszy to twoją podstawę, dając ci skorygowaną podstawę w wysokości 437 000 USD (440 000 USD stara skorygowana podstawa minus 3000 USD skumulowana amortyzacja).

Krok

Oblicz zysk ze sprzedaży nieruchomości do wynajęcia. Jeśli sprzedałeś nieruchomość za 600 000 USD, twój zysk wyniesie 163 000 USD (zrealizowana kwota 600 000 USD minus skorygowana kwota 437 000 USD). Uwaga niż wyższa skorygowana podstawa daje niższy zysk ze sprzedaży, co może być korzystne dla podatnika.