Jak obliczyć odsetki hipoteczne

Jeśli pożyczasz 200 000 USD po stopie procentowej 6% rocznie, to odsetki wynoszą 12 000 USD rocznie. Jeśli pożyczka trwa 30 lat, to odsetki w wysokości 360 000 USD. Istnieje jednak bardziej złożony, ale korzystny sposób obliczania kwoty odsetek, które płacisz za kredyt hipoteczny. Uwzględnia fakt, że za każdym razem, gdy dokonujesz płatności, twoja kwota pożyczki zmniejsza się i nalicza odsetki tylko od pieniędzy, które nadal masz do spłacenia.

Całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego jest często większe niż kwota pożyczona. Kredyt: AlexRaths / iStock / Getty Images

Liczba płatności i stopa procentowa

Kiedy obliczasz odsetki od kredytu hipotecznego, pierwszym wkładem do obliczenia jest długość kredytu hipotecznego lub liczba płatności zrobisz z pożyczki. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny zazwyczaj wymaga jednej płatności miesięcznie przez 30 lat lub 360 płatności. Kolejnym wejściem do obliczeń jest stopa procentowa. Większość kredytodawców podaje odsetki od kredytu jako procent roczny. Kiedy dokonujesz płatności miesięcznych, musisz przelicz roczną stopę procentową na miesięczną stopę procentową dzieląc go przez 12. Na przykład, jeśli roczna stopa procentowa wynosi 6 procent, stawka miesięczna wynosi połowę 1 procent lub 0,005.

Kwota płatności miesięcznej

Podczas gdy miesięczna spłata kredytu hipotecznego zwykle pozostaje taka sama, kwota odsetek płaconych w każdym miesiącu jest inna. To sprawia, że ​​obliczanie miesięcznej kwoty płatności jest nieco skomplikowane. Aby obliczyć miesięczną płatność wraz z odsetkami, użyj formuły ZA = P{r(1 + r)^n / (1 + r)^n - 1}, gdzie ZA to miesięczna płatność, P to kwota pożyczki, r jest miesięczną stopą procentową i n to liczba płatności. Za pożyczkę w wysokości 200 000 USD przy 6-procentowym oprocentowaniu w ciągu 30 lat P wynosi 200 000, r wynosi 0,005 i n to 360:

ZA = 200,000{0.005(1 + 0.005)^360 / (1 + 0.005)^360 - 1} = $1,199.10

Miesięczny zleceniodawca i odsetki

Przy typowym kredycie hipotecznym kwota odsetek płaconych co miesiąc spada z każdą płatnością, ponieważ pożyczkodawca pobiera odsetki tylko od kwoty głównej pożyczki. Na przykład pierwsza płatność pożyczki obejmuje odsetki od pełnej kwoty pożyczki lub 0.005 czasy $200,000, który jest $1,000. Jeśli twoja miesięczna płatność wynosi $1,199.10, następnie $1,000 idzie w kierunku odsetek i $199.10 w kierunku zleceniodawcy. Dzięki temu saldo kredytu jest niższe $199,800.90, kwotę, którą spłacisz odsetki w następnej płatności. Całkowite zainteresowanie w ciągu 30 lat wynosi $231,676.38.

Harmonogram amortyzacji i łączne odsetki

Oprócz odsetek od kredytu, wielu kredytodawców pobiera opłaty, które zwykle są nazywane koszty zamknięcia na kredyt hipoteczny. Jednak opłaty i stopy procentowe różnią się w zależności od kredytodawcy, a porównywanie ofert o różnych stopach procentowych i różnych kosztach zamknięcia może być skomplikowane. Aby uprościć ten proces, wielu kredytodawców dodaje koszty zamknięcia do kwoty pożyczki i zapewnia roczną stopę procentową pożyczki, której można użyć, aby wybrać najlepszą ofertę kredytową. Na przykład BankRate.com szacuje koszty zamknięcia przykładowej pożyczki na 4 800 USD, co daje APR 6,223 procent.

Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie

W przypadku kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej oprocentowanie może się zmieniać co jakiś czas. Aby obliczyć odsetki od kredytu hipotecznego, rozważyć każdy okres pożyczki ze stałą stopą procentową jako oddzielną pożyczkę, następnie zsumuj płatności odsetek za każdy okres. Na przykład, jeśli stopa procentowa wynosi 4 procent przez pięć lat, a następnie wzrośnie do 5 procent, oblicz odsetki na 4 procent na podstawie pięcioletniej pożyczki, a następnie oblicz odsetki na 5 procent na 25-letniej pożyczki na pozostające do spłaty saldo główne na koniec pierwszego pięcioletniego okresu.