Spisu treści:
Wiele korzyści podatkowych pochodzi z kredytów hipotecznych. Powszechnie wiadomo, że można odpisać odsetki hipoteczne i podatki od nieruchomości. Rzadziej wiadomo, że istnieje również szereg kosztów końcowych podlegających odliczeniu, nawet w przypadku kredytów refinansowych. Ponieważ nie każdy koszt kwalifikuje się do odliczenia, należy wykonać badania przed zastosowaniem odpowiednich odliczeń kosztów zamknięcia do podatków.
Znaczenie
Wszelkie koszty zamknięcia podlegające odliczeniu, wraz z innymi opłatami hipotecznymi podlegającymi odliczeniu, służą zmniejszeniu kwoty dochodu podlegającego opodatkowaniu. To zmniejszenie dochodu podlegającego opodatkowaniu zmniejsza kwotę należnego podatku. Musisz wybrać pomiędzy kwalifikującymi się odpisami dostępnymi w danym roku podatkowym a odpisem standardowym, do którego się kwalifikujesz - nie możesz wziąć obu. Niektórzy Amerykanie lepiej biorą standardowe odliczenia. W 2012 r. Standardowe odliczenia wahały się od 5 950 USD dla jednej osoby do 11 800 USD dla złożonych wspólnie małżeństw. Twoja sytuacja decyduje, który z nich jest lepszym wyborem.
Nieporozumienia
Koszty zamknięcia związane z określonymi usługami, takimi jak opłaty rzeczoznawcy, honoraria adwokackie, ubezpieczenie tytułu i ubezpieczenie właściciela domu, nie kwalifikują się do odliczeń podatkowych. Podatki transferowe, nawet jeśli są podatkami, również nie są kwalifikowalne, chociaż podatki od nieruchomości są. Jest tak w przypadku, gdy kupujący, sprzedający lub pożyczkodawca płaci za nie. Dotyczy to zarówno kredytów na zakup, jak i kredytów refinansowych.
Escrow
Wiele miesięcznych opłat hipotecznych, takich jak odsetki od kredytu hipotecznego, ubezpieczenie hipoteczne i podatki od nieruchomości, są wypłacane proporcjonalnie przy zamknięciu, aby utworzyć aktualny rachunek powierniczy. Zaliczki zaliczkowe są uprawnione do ulg podatkowych w roku, w którym następuje zamknięcie, ponieważ są to już dopuszczalne odliczenia.
Punkty rabatowe
Wszelkie punkty rabatowe, za które płacono za obniżki odsetek lub za udzielenie kredytu, podlegają odliczeniu. Podczas gdy oba są odliczane w roku, w którym pożyczka jest zamykana na kredyty zakupowe, tylko punkty początkowe są całkowicie odliczane w tym samym roku dla refinansowania. Musisz odliczyć punkty zapłacone za obniżenie oprocentowania w skali rocznej przez cały okres kredytowania na refinansowanie. Na przykład, jeśli łączna liczba punktów, które zapłaciłeś za refinansowanie wynosi trzy, ale jedna jest za punkt początkowy, a dwie pozostałe za wykup stopy procentowej, to bierzesz jeden punkt jako odliczenie w roku, w którym pożyczka zamyka się i odlicza pozostałe dwie przez cały okres kredytowania.
Wyjątki
Jedynym wyjątkiem od rozbieżności odliczeń punktów rabatowych są punkty wypłacane za refinansowanie lub część refinansowania przeznaczonego na modernizację domu w głównym miejscu zamieszkania. Odliczasz tę część w roku, w którym pożyczka jest zamknięta. Korzystając z oryginalnego przykładu, jeśli 25% kwoty pożyczki zostanie wykorzystane na ulepszenia, to pół punktu z dwóch punktów wykupu odsetek zostanie odliczone w roku, w którym pożyczka zostanie zamknięta, a pozostałe 1 1/2 punktu zostanie potrącone na życie pożyczki.
Opłaty wstępne
Jeśli refinansujesz kredytem rządowym, który zawiera ubezpieczenie hipoteczne z góry lub opłatę za finansowanie, takie jak Federal Housing Administration, Veterans Administration lub Unijny Departament Rolnictwa, pożyczka na rozwój obszarów wiejskich, opłata ta może zostać odliczona od podatku. Nie ma znaczenia, czy uiszczasz opłatę z góry, czy finansujesz opłatę w ramach pożyczki. Odejmuje się pełną kwotę w roku zamknięcia pożyczki.