Wskaźnik zadłużenia

Wydajność to kolejny termin zwrotu. Na przykład rentowność obligacji jest nominalną lub kuponową stopą procentową podzieloną przez cenę zakupu. W przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne dochód z długu jest miarą ryzyka związanego z pożyczką i zastąpił poprzednią miarę kredytu do wartości.

Stosunek pożyczki do wartości

W przeszłości kredytodawcy obliczali kwotę, którą byli gotowi pożyczyć jako procent wartości nieruchomości. Przed 2000 r. Typowy stosunek wartości kredytu do wartości wynosił 70%, więc nieruchomość o wartości 1 mln USD mogła przyciągnąć pożyczkę do 700 000 USD. W okresie od 2003 r. Do 2007 r. Konkurencja ze strony inwestorów obligacji poszukujących dobrych inwestycji w nieruchomości komercyjne spowodowała, że ​​wskaźnik kredytów do wartości sięgał 82 procent, a ceny nieruchomości znacznie wzrosły. Gdy wartość nieruchomości zaczęła spadać, pożyczkobiorcy byli dłużni więcej niż ich nieruchomości były warte, sytuacja określana jako ujemny kapitał własny.

Przychód operacyjny netto

Dochód operacyjny netto nieruchomości komercyjnej to dochód brutto uzyskiwany z nieruchomości każdego roku minus koszty operacyjne. Dochód brutto obejmuje wszystkie dochody z nieruchomości, takie jak przychody z najmu, opłaty parkingowe i wpływy z automatów. Koszty operacyjne nie obejmują żadnych wydatków kapitałowych ani odsetek od zakupu nieruchomości, ale obejmują takie pozycje, jak ubezpieczenia, naprawy, konserwacja i media. NOI nieruchomości jest równoważne zyskom netto firmy i jest ważnym czynnikiem w kluczowych wskaźnikach inwestycji.

Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia

Wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia mierzy zakres, w jakim dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłaty kredytów hipotecznych. Aby to obliczyć, podziel dochód operacyjny netto przez łączne płatności hipoteczne w danym roku. Wynik 1 jest progiem rentowności, a większość kredytodawców żąda minimalnego wskaźnika pokrycia długu na poziomie 1,1 dla kredytów komercyjnych i aż 1,3. W praktyce oznacza to, że jeśli koszty hipoteczne nieruchomości wynoszą 300 000 USD rocznie, NOI musi wynosić co najmniej 330 000 USD, a najlepiej 390 000 USD.

Wskaźnik zadłużenia

Wskaźnik rentowności długu i wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia stały się najważniejszymi czynnikami, które komercyjni kredytodawcy hipoteczni rozważają przy podejmowaniu decyzji o inwestycji w nieruchomość. Wskaźnik rentowności pokazuje NOI jako procent całkowitej kwoty kredytu, więc pożyczka w wysokości 10 milionów USD i NOI w wysokości 1 miliona USD daje współczynnik rentowności zadłużenia 10 milionów podzielony przez 1 milion, czyli 10 procent. Im wyższy wskaźnik rentowności długu, tym bardziej atrakcyjna inwestycja dla pożyczkodawcy. Większość dostawców kredytów hipotecznych ustala minimalny współczynnik rentowności długu na 10 procent, ale niektórzy nalegają na 11 lub 12 procent na zmiennym rynku.