Spisu treści:
- Podejście dochodowe
- Podejście do porównania sprzedaży
- Podejście kosztowe
- Wybór odpowiedniej metody wyceny
Istnieją trzy główne metody wyceny nieruchomości komercyjnych, a każda z nich oferuje zalety. Obejmuje to podejście dochodowe, podejście do porównywania sprzedaży i podejście kosztowe. Idealne podejście do nieruchomości komercyjnej zależy od lokalizacji i typu nieruchomości.
Podejście dochodowe
Podejście dochodowe, zwane również podejściem kapitalizacji dochodu, jest najczęstszym sposobem wyceny nieruchomości komercyjnych. Proces ten polega na ustaleniu wartości na podstawie dochodu z nieruchomości, a osiąga się to za pomocą stopy kapitalizacji (stopy kapitalizacji). Stopa kapitalizacji jest niezbędna, aby stosunek dochodu do wartości rynkowej, a takie dochody i wartości rynkowe były znane, analizując podobne nieruchomości w okolicy. Następnie inwestor może następnie oszacować wartość rynkową swojej nieruchomości komercyjnej, dzieląc jej roczny dochód przez stopę kapitalizacji. Zatem, jeśli roczny dochód nieruchomości wynosi 100 000 USD, a stopa kapitalizacji wynosi 10%, wówczas nieruchomość byłaby wyceniona na 1 mln USD.
Podejście do porównania sprzedaży
Podejście do sprzedaży jest prawdopodobnie najprostszą metodą wyceny nieruchomości komercyjnych. Polega ona na badaniu pobliskich nieruchomości komercyjnych. Cena sprzedaży tych właściwości jest następnie rejestrowana. Nieruchomości komercyjne inwestora przyjmują wtedy średnią z tych cen sprzedaży i dostosowują je w górę lub w dół na podstawie powierzchni. Dalsze korekty mogą zostać wprowadzone w celu uwzględnienia ulepszeń budynku, takich jak zwiększone parkowanie.
Podejście kosztowe
Podejście kosztowe jest bardziej złożoną metodą wyceny nieruchomości komercyjnych. Najpierw szacuje wartość gruntu nieruchomości lub wartość bez budynku. Następnie do budynku szacuje się koszt budowy dokładnej repliki budynku. Następnie bierze się pod uwagę amortyzowaną wartość, która może być reprezentowana jako funkcja wieku budynku. Im nowsza właściwość, tym bardziej wiarygodne jest oszacowanie.
Wybór odpowiedniej metody wyceny
Jeśli dopiero zaczynasz inwestować w nieruchomości komercyjne, najlepiej jest zrozumieć każdą z trzech głównych metod wyceny nieruchomości. W ten sposób może się okazać, że Twoja wycena i oszacowanie rzeczoznawcy majątkowego różnią się. Ponadto każda z trzech metod ma swoje zalety. Podejście kosztowe jest korzystne dla tych, których własność jest położona dalej od podobnych wydarzeń, a zatem nie można porównywać cen sprzedaży i stóp kapitalizacji. Podejście dochodowe jest proste, jeśli masz dane dotyczące stóp kapitalizacji, ale nie jest to idealne do oceny budynków mieszkalnych, ponieważ wskaźniki pustostanów ulegają wahaniom. W takim przypadku podejście do porównywania sprzedaży byłoby najbardziej idealne.