Spisu treści:
Nakładanie wartości na zakup nieruchomości komercyjnych jest kluczem do osiągnięcia przyszłych zysków i uniknięcia potencjalnych strat. Inwestorzy potrzebują prostego, ale dokładnego sposobu określenia zarówno bieżącej ceny, jak i przyszłego potencjału zarobkowego pożądanego zakupu nieruchomości komercyjnych. Istnieją trzy metody, które zastosowane razem dają wiarygodną wartość do zaoferowania jako cenę sprzedaży lub zakupu.
Krok
Porównaj ostatnie ceny sprzedaży budynków o podobnej wielkości na tym samym obszarze. To jest podejście do porównania bezpośredniego. W przeszłości sprzedaż porównawcza była jedyną domeną rzeczoznawców. Dziś te informacje są łatwe do znalezienia dzięki niedawnej popularności internetowych porównywarek nieruchomości (patrz Zasoby). Informacje na tych stronach internetowych pochodzą z wielu źródeł, w tym z publicznych rejestrów hrabstw i wykazów wcześniejszej sprzedaży. Liczby te należy traktować jako szacunki. Wartości nieruchomości mogą ulec zmianie z powodu remontów, warunków sąsiedztwa i czasu potrzebnego na aktualizację rejestrów publicznych.
Krok
Użyj metody Podejścia kosztowego, aby dać kupującemu i sprzedającemu wyobrażenie o wartości nieruchomości w oparciu o koszt wymiany wszelkich ulepszeń gruntów. Takie ulepszenia obejmują budynki, krajobraz i parkingi. Użyj tej metody tylko w połączeniu z innymi metodami oceny. Nabywcy i sprzedawcy, którzy używają tylko tej metody, będą narażeni na potencjalne niedokładności w zależności od stanu budynków i otaczających gruntów.
Krok
Użyj mnożnika czynszu brutto. Jest to bardziej dokładne i przydatne narzędzie do określania wartości nieruchomości komercyjnych. Informacje potrzebne do wykonania tego obliczenia obejmują roczny dochód z wynajmu brutto pomnożony przez liczbę lat, które, zdaniem kupującego, zapłacą za zakup. W kategoriach matematycznych formuła wygląda następująco: Wartość = dochód z wynajmu brutto x mnożnik czynszu brutto. Na przykład nieruchomość, która generuje dochód z wynajmu brutto w wysokości 100 000 USD rocznie, pomnożona przez okres posiadania wynoszący 10 lat, umieści wartość nieruchomości na 1 milion USD. Korzystanie z tej metody nie jest szczególnie korzystne w przypadku wolnych mieszkań i / lub biur ze względu na czas potrzebny na znalezienie nowych najemców. Inwestorzy powinni w swoich obliczeniach zbudować co najmniej 5% współczynnik pustostanów.
Krok
Dołącz metodę Cap Rate, aby określić wartość. Wyrażona w procentach metoda ta jest obliczana poprzez uwzględnienie dochodu operacyjnego netto i podzielenie go na cenę nieruchomości. Dochód operacyjny netto (NOI) to całkowity dochód minus wakaty i wydatki. Przykładowo, jeśli NOI nieruchomości wynosi 50 000 USD rocznie, a porównywalne stawki kapitalizacji wynoszą 5%, nieruchomość może być wyceniona na 1 mln USD.