Spisu treści:
Hipoteka umożliwia sfinansowanie zakupu domu za pomocą środków pożyczonych od banku lub innego pożyczkodawcy. Po podpisaniu dokumentów należne są miesięczne płatności z ustaloną lub zmienną stopą procentową naliczaną od pozostałej kwoty głównej. Jeśli kredytobiorca uzna, że dokonywanie płatności staje się coraz trudniejsze, może być w stanie zmienić warunki pożyczki u kredytodawcy. Jedną z metod jest odroczenie salda.
Modyfikacja pożyczki
Kredytobiorca w kłopotach finansowych to zła wiadomość dla kredytodawcy hipotecznego. Banki i firmy obsługujące kredyty hipoteczne chcą uniknąć wykluczenie proces, który wymaga czasu i zazwyczaj powoduje odpisanie części pierwotnej pożyczki jako stratę. Aby uniknąć niewypłacalności i wykluczenia, pożyczkodawca może zaoferować modyfikacja pożyczki które zmniejsza miesięczne płatności poprzez zmniejszenie odsetek, przedłużenie okresu pożyczki lub odroczenie płatności części kwoty głównej.
Wytyczne dotyczące kwalifikowalności
Modyfikacja kredytu nie jest tym samym, co refinansowanie, w którym kredytobiorca zawiera nową pożyczkę. Modyfikacja zasadniczo oznacza zmniejszenie miesięcznej płatności do rozsądnej kwoty dla kredytobiorcy. Każdy pożyczkodawca ma zestaw wytycznych do decydowania o kwalifikowalności kredytobiorcy. W większości przypadków dom może nie być wykluczony, a kredytobiorca musi zmagać się z pewnymi trudnościami finansowymi, takimi jak bezrobocie lub wysokie rachunki medyczne.
Program modyfikacji domu w przystępnej cenie rządu federalnego określa bardziej szczegółowe wytyczne: dom musi być zajęty przez właściciela; hipoteka musiała zostać zamknięta przed 2009 r.; kredytobiorca musi mieć wystarczające dochody, aby obsługiwać zmodyfikowaną płatność; a należne saldo dla jednostki jednorodzinnej nie może przekraczać 729 750 USD.
Obliczanie płatności
Po zakwalifikowaniu się kredytobiorcy zwykłym podejściem jest obliczenie jego miesięczny dochód brutto, a następnie zastosować rozsądny procent tego dochodu do spłaty kredytu hipotecznego. Na przykład modyfikacja pożyczki na poziomie 35 procent wymagałaby płatności w wysokości 700 dolarów, jeśli kredytobiorca zarabia 2000 dolarów miesięcznie. Modyfikacja salda odroczonego nadal przyjmowałaby płatności odsetkowe w całości, jednocześnie odkładając część kapitału na bok do momentu wygaśnięcia modyfikacji lub do momentu, gdy pożyczka osiągnie koniec okresu, w którym saldo odroczone - bez odsetek - spadłoby płatność balonem. Ten kredytobiorca musi również dokonać płatności z tytułu odroczonego salda, jeśli pożyczka zostanie refinansowana lub dom zostanie sprzedany.
Inne metody modyfikacji
Modyfikacja pożyczki z wykorzystaniem odroczonego kapitału jest również znana jako cierpliwość. To bardziej powszechne niż przebaczenie, w którym kredytodawca po prostu zmniejsza saldo główne bez oczekiwania spłaty. Zgodnie z wytycznymi Home Affordable Modification Program, uczestniczący kredytodawcy - wspierani finansowo przez Departament Skarbu USA - muszą ustalić docelowy poziom 31 procent miesięcznego dochodu brutto dla wykwalifikowanych kredytobiorców z problemami i wykonać szereg kroków, aby osiągnąć tę liczbę. Pierwszym krokiem jest obniżenie oprocentowania do poziomu 2 procent; drugi to przedłużenie okresu kredytowania do 40 lat. Jeśli miesięczna płatność nadal utrzymuje się powyżej poziomu 31 procent, pożyczkodawca może odroczyć spłatę kapitału lub część pożyczki.