Spisu treści:
Język prawny używany w procesie wykluczenia może być mylący dla właścicieli domów. Powszechnie używany termin to „domyślny”. Niewypłacalność dotyczy zarówno spłaconych spłat kredytów hipotecznych, jak i orzeczenia zaocznego, które wydaje sąd. Żadne warunki nie są dobrą wiadomością dla właściciela domu; jednak domyślny wyrok jest znacznie gorszy.
Proces wykluczenia
Brakujące płatności hipoteczne to początek procesu wykluczenia. Kredytodawcy zazwyczaj próbują skontaktować się z właścicielem domu do wynajęcia za pośrednictwem poczty dotyczącej pierwszych nieudanych płatności. Następnie wykonują połączenia telefoniczne i wysyłają listy, jeśli kredyt hipoteczny nadal nie jest opłacany. W tym momencie właściciele domów są uważani za niewypłacalnych, jeśli hipoteka nie zostanie wypłacona przez trzy miesiące. Pożyczkodawcy wysyłają zawiadomienie o niewywiązaniu się ze zobowiązań, umożliwiając klientowi poznanie procedur egzekucyjnych. W każdej chwili właściciel domu może przerwać proces wykluczenia poprzez próbę modyfikacji pożyczki lub współpracę z pożyczkodawcą w celu wypracowania rozwiązania.
Domyślny osąd
Jeśli właściciel domu nie odpowie na zawiadomienia pożyczkodawcy, pożyczkodawca może złożyć wniosek o wydanie orzeczenia zaocznego. Jest to wyrok przeciwko właścicielowi domu z powodu braku płatności i zerwania umowy o kredyt hipoteczny. Jeśli właściciel nie zakwestionuje wniosku, sąd zakłada, że właściciel nie ma zastrzeżeń ani argumentów przeciwko roszczeniu pożyczkodawcy o naruszenie umowy. Właściciel domu otrzymuje powiadomienie o niewykonaniu zobowiązania. W pozasądowych stanach wykluczenia jest to początek procesu wykluczenia. Pozasądowe odnosi się do foreclosures, które nie wymagają podpisu sędziego dla zajęcia domu i sprzedaży na aukcji. W stanach sądowych właściciel otrzymuje zawiadomienie o przesłuchaniu w sprawie wykluczenia i ma możliwość przybycia do sądu i zakwestionowania wykluczenia.
Unikanie wyroku domyślnego
Właściciele domów mogą uniknąć wyroku zaocznego, kontaktując się z pożyczkodawcą, gdy tylko zaczną mieć problemy ze spłatą kredytu hipotecznego. Istnieją programy rządowe, takie jak modyfikacje kredytu i krótka sprzedaż, które mogą pomóc zagrożonym właścicielom. Jeśli właściciel nie jest w stanie negocjować z pożyczkodawcą, może nadal kwestionować wyrok zaoczny, składając wniosek do sądu o zwolnienie lub oddalenie wyroku. Pożyczkodawcy muszą udowodnić, że mają prawo do wykluczenia przed podjęciem decyzji. Kredyty hipoteczne, które zostały przeniesione między kredytodawcami, czasami nie posiadają odpowiedniej dokumentacji, pozwalając właścicielom na zwolnienie wyroku do czasu, aż dokumenty zostaną uporządkowane. W stanach sądowych właściciele mogą zakwestionować wykluczenie na rozprawie.
Po wyroku domyślnym
Jak już wspomniano, wyrok zaoczny rozpoczyna formalny proces wykluczenia. Brak odpowiedzi ze strony właściciela domu oznacza, że dom zostanie sprzedany na aukcji. Czas sprzedaży różni się w zależności od stanu, ale zwykle wynosi średnio 30 dni po wysłaniu powiadomienia o domyślnym stanie. W stanach sądowych może to potrwać nieco dłużej, ponieważ sędzia musi podpisać nakaz wykluczenia. Jeśli dom sprzedaje na aukcji, właściciel otrzymuje pisemne powiadomienie o wypowiedzeniu. To powiadomienie daje teraz poprzedniemu właścicielowi pięć do 30 dni na opuszczenie domu. Brak opuszczenia lokalu może prowadzić do postępowania eksmisyjnego.