Spisu treści:
- Obliczanie strat podatkowych
- Analiza amortyzacji inwestycji
- Zmniejszenie zysków kapitałowych
- Roczne odliczenia strat
Sprzedaż drugiego domu na rynku nieruchomości kupującego może spowodować, że sprzedasz dom ze stratą. Co gorsza, IRS pozwala tylko na odliczenie straty, jeśli używasz drugiego domu jako wynajem lub do innych celów inwestycyjnych. Ale niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem drugiego domu jako inwestycji, czy do użytku osobistego, zawsze możesz zrekompensować swoje inne zyski kapitałowe stratą.
Obliczanie strat podatkowych
Powinieneś zawsze obliczyć wynikową stratę kapitałową na sprzedaży swojego drugiego domu i zgłosić to na swoim Harmonogramie D, co wymaga, abyś początkowo określił, jaka jest twoja podstawa podatkowa w drugim domu. Twoja podstawa opodatkowania jest równa kosztom nabycia lub budowy, większości kosztów zamknięcia i kosztom, które ponosisz, dokonując stałych ulepszeń domu w domu przed jego sprzedażą. Jeśli sprzedasz dom za mniej niż podstawa opodatkowania, oblicz stratę jako podstawę minus wpływy ze sprzedaży.
Analiza amortyzacji inwestycji
Jeśli twój drugi dom jest inwestycją, na przykład nieruchomością wynajmowaną, musisz obniżyć podstawę opodatkowania dla skumulowanej kwoty odpisów amortyzacyjnych, które żądasz w domu do daty sprzedaży. Na przykład, jeśli kupisz wynajmowany dom w 2009 r. Za 200 000 USD i zażądasz dwóch lat odpisów amortyzacyjnych na łączną kwotę 14 242 USD do daty sprzedaży w 2011 r., Musisz obniżyć podstawę opodatkowania do 185 758 USD w celu obliczenia straty na drugim domu.
Zmniejszenie zysków kapitałowych
Kiedy przygotowujesz zeznanie podatkowe po zakończeniu roku podatkowego, IRS wymaga, abyś zgłosił wszystkie transakcje majątkowe na Harmonogramie D, niezależnie od tego, czy wynik jest zyskiem czy stratą. Odkąd obliczasz swoje transakcje kapitałowe oddzielnie od innych źródeł dochodu, możesz połączyć wszystkie transakcje netto, aby ostatecznie uzyskać jeden zysk lub stratę netto za dany rok. W związku z tym strata podatkowa na Twoim drugim domu zmniejsza zyski kapitałowe, które raportujesz ze sprzedaży innych aktywów, niezależnie od tego, czy zysk dotyczy sprzedaży innego domu, akcji, obligacji, a nawet kolekcji znaczków.
Roczne odliczenia strat
IRS zapewnia dodatkową korzyść podatkową dla niektórych strat kapitałowych w postaci rocznego odliczenia w wysokości 3000 USD od innego dochodu niepodlegającego opodatkowaniu. Odliczenie to jest jednak dostępne tylko w przypadku utraty nieruchomości inwestycyjnych. Dlatego też, jeśli twój drugi dom jest własnością osobistą, potrącenie jest niedostępne dla straty, która pozostaje po wyeliminowaniu zysków kapitałowych. Ale jeśli korzystasz z drugiego domu do celów inwestycyjnych, możesz ubiegać się o odliczenie. Chociaż możesz przenieść nadwyżki strat kapitałowych do przodu, aby zmniejszyć przyszłe zyski kapitałowe, tylko straty inwestycyjne, które przenosisz, kwalifikują się do przyszłych odliczeń w wysokości 3000 USD.