Spisu treści:
Umowy najmu są często na czas określony, z karami najemcy, jeśli wcześniej zerwie umowę najmu. Jednak plany z stycznia często wyglądają zupełnie inaczej w czerwcu, a te dodatkowe miesiące na roczną dzierżawę mogą być dużym obciążeniem dla finansów, jeśli praca lub życie zabiera cię gdzie indziej. W tych okolicznościach najlepszym rozwiązaniem może być podnajmowanie mieszkania, co oznacza znalezienie kogoś innego, kto chce spełnić warunki umowy najmu, a następnie zawarcie z nią umowy w celu jej przejęcia. Państwa umowa najmu lub dzierżawy może jednak ograniczać możliwość podnajmu nieruchomości, a jest to umowa obarczona ryzykiem, jeśli nie zostanie odpowiednio obsłużona.
Jak to działa
Podnajem występuje, gdy leasingobiorca wynajmuje nieruchomość innemu, aby wypełnić niektóre lub wszystkie zobowiązania z tytułu dzierżawy. Może się tak zdarzyć, jeśli jesteś studentem college'u mieszkającym poza kampusem, który wraca do domu na przykład na lato, lub najemcy, który znajdzie lepszą pracę w innym stanie. Zrobione właściwie, to nie pozwala ci płacić czynszu za niewykorzystane miejsce lub rozdzielać karę za złamanie umowy najmu wcześniej. Może również pozwolić na wznowienie praw do zajmowania nieruchomości po zakończeniu okresu subleasingu. Na przykład umowa podnajmu obejmująca od czerwca do sierpnia pozwoliłaby studentowi na powrót na swoje stare miejsce 1 września.
Ograniczenia
Ograniczenia prawne dotyczące podnajmu różnią się w zależności od lokalizacji. Na przykład w Nowym Jorku właściciel nie może odmówić rozsądny prośba o podnajmowanie, choć co to oznacza, że może to być interpretowane. Z drugiej strony, w Teksasie, jeśli podnajmujesz bez pozwolenia, twój właściciel może eksmitować poddającego i pozwać obie strony za wszelkie szkody spowodowane przez układ. Niektóre lokalizacje wymagają od wszystkich współlokatorów wyraźnej zgody na podnajem.
Inne stany pozostawiają umowę najmu, która może ograniczyć lub uniemożliwić podnajmowanie. Przynajmniej większość umów najmu wymaga powiadomienia właściciela i wyrażenia zgody na działanie. Nawet jeśli masz większe ograniczenia dotyczące podnajmu, możesz być w stanie przekonać go, aby zezwolił na to na podstawie bieżącej sytuacji.
Zasady i obowiązki
Dla obu stron bardzo ważne jest zawarcie umowy podnajmu na piśmie. Idealnie właściciel powinien go podpisać, aby potwierdzić, że porozumienie jest zrozumiałe dla wszystkich stron. Bez tej dokumentacji jesteś jedyny na haku za szkody, jeśli osoba, którą podnajdziesz, zniszczy rezydencję. W przypadku nowego najemcy wyrażającego zgodę na podnajem, dokumentacja ta chroni jego prawa w określonym okresie podnajmu. Utrzymuje go przed wyrzuceniem, jeśli zmienisz plany i zdecydujesz, że chcesz wcześniej odzyskać swoje stare miejsce i zmniejszy niebezpieczeństwo, że właściciel wyrzuci go za nielegalne zajmowanie przestrzeni.
Korzyści
W wielu przypadkach subleasing przynosi unikalną niszę rynkową - dając tym, którzy mają prawa własności, nie potrzebują rynku w tych, którzy szukają miejsca na krótki pobyt. Szczególnie na obszarach o sezonowym popycie, takich jak miasta college, może to sprawić, że mieszkańcy z całorocznymi mieszkaniami nie będą mieli wolnego miejsca przez trzy miesiące, a to pozwoli tym, którzy będą w mieście na ten sezon, unikać hoteli, rozbijając się o przyjaciół kanapy lub inne mniej pożądane alternatywy. Otwiera rynek mieszkaniowy na pulę potencjalnych najemców, którzy zwykle nie byliby zainteresowani.
Wady
Aby leasingobiorca chciał podnajmować, trudno jest uzyskać całą kwotę, którą już płacisz w czynszu, ponieważ wynajem krótkoterminowy ma bardziej ograniczony rynek. Oznacza to, że według Forbes konieczne może być przyjęcie od 70 do 80 procent tego, co obecnie płacisz w czynszu. Pozostawia cię również bezbronnym, jeśli osoba, której podnajdziesz, okaże się mniej wiarygodna. Właściciele często przechodzą określony proces sprawdzania wyplątać niepożądanych lokatorów. Jednak większość osób, które chcą podnajmować, jest bardziej zainteresowana znalezieniem kogoś, kto jest skłonny zapłacić czynsz, i mogą otrzymać niegrzeczną niespodziankę, jeśli wrócą, aby zobaczyć, że nie jest ona dobrze utrzymana pod ich nieobecność.
Jeśli podnajmujesz mieszkanie indywidualnie, napotkasz także pewne potencjalne wady. Jeśli Twoje nazwisko nie znajduje się w dzierżawie, nie masz praw pierwotnego najemcy i możesz napotkać problemy, jeśli coś pójdzie nie tak z nieruchomością, taką jak uszkodzone urządzenie. Jeśli przeprowadzasz się do domu z wieloma lokatorami, spotkaj się ze wszystkimi nowymi współlokatorami przed podpisaniem czegokolwiek lub ryzykujesz postawienie się w sytuacji, w której utkniesz z ludźmi, z którymi nie jesteś kompatybilny.