Spisu treści:
Niewywiązanie się z płatności za umowę o ziemię może mieć bardzo poważne konsekwencje. Chociaż sądy zaczęły ostatnio zapewniać większą ochronę kupującym, nierzadko zdarza się, że jedna nieudana płatność wyrzuca kupującego w przepadek, a nawet wyklucza, jeśli spóźnienie jest chronicznym problemem. Przeczytaj swoją umowę, dodaj swoje płatności i skontaktuj się ze sprzedawcą; możesz mieć więcej dźwigni niż myślisz.
Przepadek
Większość nabywców, którzy nie wywiążą się z umowy gruntowej, znajdzie nieruchomość w postaci przepadku, co w zasadzie pozwala kupującemu, zwanemu również sprzedawcą, na wniesienie aktualnych płatności. Jeśli sprzedawca jest w stanie zapłacić wszystko, co jest należne, w tym odsetki i kary, umowa o grunt będzie nadal obowiązywać, a inwestycja sprzedawcy będzie chroniona.
Problemy pojawiają się, gdy sprzedawca konsekwentnie spóźnia się z płatnościami; w takim przypadku sprzedawca (sprzedawca) może rozważyć wykluczenie.
Wykluczenie
Wykluczenie to trwałe rozwiązanie problemu opóźnień w płatnościach. W przypadku wykluczenia cała kwota należna od salda jest należna i płatna natychmiast. Jeśli sprzedawca nie jest w stanie refinansować pożyczki - lub zapłacić sprzedawcy w całości, w gotówce - w stosunku do sprzedawcy zostaje wydany wyrok, jest on eksmitowany, a nieruchomość zostaje sprzedana w celu uregulowania należnego salda.
W zależności od stanu, w którym znajduje się nieruchomość, sprzedawca może zdecydować się na odkupienie nieruchomości na aukcji wykluczenia; często są jedynym obecnym nabywcą.
Zagadnienia dotyczące kapitału
Jeśli zgromadziłeś znaczną ilość kapitału własnego w domu, możesz być w stanie uniknąć wykluczenia. Niektóre stany odrzucają akcje wykluczenia, gdy sprzedawca spłacił 20 do 25 procent wartości domu. Chociaż w przeszłości było tak, że sądy często zezwalały na egzekucje na sprzedawców, którzy wpłacali do domu na 15 lub nawet 20 lat, to już nie jest. Jeśli masz już solidną historię płatności, zajmujesz dom przez długi czas i dopiero niedawno wpadłeś w ciężkie czasy, możesz być bardziej stabilny niż myślisz.
Alternatywy
Gdy tylko uznasz, że może wystąpić problem, skontaktuj się natychmiast ze sprzedawcą - nie czekaj, aż się spóźnisz. Możesz być w stanie wypracować bardziej elastyczną, tymczasową umowę płatniczą. Ponadto, nawet przy niewielkiej kwocie kapitału, możesz być w stanie refinansować pożyczkę wspieraną przez Federal Housing Administration; nowy program Affordable Making Home pozwala na refinansowanie transakcji finansowanych przez sprzedającego, takich jak umowy o ziemię.
Możesz również rozważyć sprzedaż swoich udziałów w umowie; pamiętaj jednak, aby najpierw przeczytać umowę sprzedaży, aby się o tym dowiedzieć. Alternatywnie, twój sprzedawca może zezwolić na sprzedaż, jeśli zda sobie sprawę, że nie będziesz w stanie zapłacić.