Spisu treści:
Umowa gruntowa to umowa zakupu nieruchomości, w której sprzedawca finansuje sprzedaż bez pomocy osób trzecich. Chociaż kontrakty gruntowe są legalne w każdym stanie, obawy o uczciwość powstają, gdy sprzedawca ma dominującą pozycję przetargową, ponieważ kupujący nie może uzyskać finansowania przez stronę trzecią. Ustawa o kontraktach gruntowych w Pensylwanii wyjaśnia obowiązki zarówno kupującego, jak i sprzedających oraz szczegółowe informacje na temat dostępnych środków zaradczych.
Podstawy
Zgodnie z umową gruntową, kupujący zgadza się na spłatę rat, a sprzedawca zgadza się zrzec posiadanie nieruchomości nabywcy. Chociaż umowa gruntowa jest podobna do umowy najmu na własność, nabywca zazwyczaj ponosi większą odpowiedzialność niż najemca - zazwyczaj musi on naprawić nieruchomość na własny koszt, na przykład, i może być odpowiedzialny za ubezpieczenie właściciela domu oraz podatki od nieruchomości. Sprzedawca nie przenosi tytułu własności na kupującego, dopóki nie zostanie zapłacona pełna cena zakupu.
Obowiązki sprzedawcy
Sprzedawca musi zachować tytuł własności do nieruchomości przez cały okres obowiązywania umowy gruntowej. Tytuł może stać się nie do sprzedania, jeśli istnieje wiarygodny spór prawny na temat tego, czy sprzedawca rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości, na przykład, czy przestępstwo powoduje zastaw na nieruchomości. Kupujący może również zażądać, aby sprzedawca przedstawił pisemne oświadczenie o już zapłaconych ratach oraz o kwocie pozostałej do zapłaty. Sprzedawca musi dostarczyć kupującemu wszystkie pokwitowania podatkowe i ubezpieczeniowe oraz musi dostarczyć rachunki i rachunki za naprawę, jeśli nabywca jest odpowiedzialny za naprawę nieruchomości.
Domyślna
Nabywca może nie wywiązać się z płatności na dwa główne sposoby - nie dokonując płatności na czas i nie dokonując wymaganych napraw. Sprzedawca musi wysłać pisemne powiadomienie listem poleconym lub potwierdzonym na ostatni znany adres kupującego, żądając, aby kupujący uzdrowił niedotrzymanie warunków i dał mu okres karencji, w którym to zrobi. Jeśli domyślne wyniki wynikają z braku płatności, okres karencji musi wynosić co najmniej 30 dni. Jeśli wynika to z braku naprawy, musi to być co najmniej 60 dni.
Środki zaradcze
Jeśli kupujący nie wyleczy swojego niewykonania zobowiązania do końca okresu karencji, sprzedawca może dochodzić zadośćuczynienia umownego wobec kupującego. Są one ograniczone do różnicy między ceną rynkową nieruchomości a ceną kontraktu w momencie niewykonania zobowiązania i wszelkich rat, które są zaległe w momencie zakończenia procesu. Sprzedawca może również ubiegać się o zwrot kosztów napraw dokonanych przez sprzedającego, które były odpowiedzialnością kupującego. Sprzedawca może ponownie przejąć własność nieruchomości, ale jeśli tego dokona, może nie odzyskać kwoty jakichkolwiek rat, które stają się wymagalne po eksmisji kupującego.