W jaki sposób egzekwowalne są umowy stowarzyszenia właścicieli domów?

Kondominium jest formą posiadania domu, w którym każdy właściciel jednostki, oprócz posiadania swojego mieszkania, posiada również udział w obszarach wspólnych, takich jak drogi, obiekty rekreacyjne, parkingi, korytarze i windy. Nabywca mieszkania automatycznie staje się członkiem stowarzyszenia właścicieli domów z jego zasadami i obowiązkami. Reguły dotyczące mieszkań są ustalane na podstawie przepisów stanowych i orzecznictwa, a zatem różnią się w zależności od stanu, ale na ogół przepisy wymagają od właścicieli jednostek uiszczania opłat na pokrycie kosztów utrzymania wspólnych obszarów oraz przestrzegania przepisów i zasad.

Właściciel domu opiera się na białym fencecredit: David Sacks / Photodisc / Getty Images

Tworzą reguły

Zarząd stowarzyszenia właścicieli domów lub HOA ustanawia zasady - zwane przymierzami, warunkami i ograniczeniami lub CC i Rs - które regulują działalność mieszkańców. Te CC i R i często osobny zestaw zasad obejmuje wszystko, od dozwolonej liczby zwierząt, jeśli w ogóle, do tego, czy właściciel może pomalować swoją jednostkę, zaparkować ciężarówkę na parkingu lub zainstalować antenę satelitarną. Reguły generalnie odnoszą się również do hałasu i zakłóceń, które uniemożliwiają sąsiadom „spokojne korzystanie” z ich domów.

Brak egzekwowania

Nie wszystkie rady stowarzyszeń właścicieli domów mają takie same uprawnienia do egzekwowania. Decyzja, czy ma miejsce faktyczne naruszenie reguły, zależy od decyzji zarządu. Pierwszym krokiem, jaki musi podjąć właściciel, aby zmusić zarząd do egzekwowania zasady, jest spotkanie z zarządem stowarzyszenia i przedstawienie dowodów wraz z odpowiednim przepisem z CC i Rs. Powołanie się na naruszenie przepisów przez zarząd może być wszystkim, co jest konieczne do egzekwowania reguły.

Uprawnienia do egzekwowania

Regulamin HOA i CC & Rs powinny określać procedury, których należy przestrzegać przed podjęciem jakichkolwiek działań przeciwko właścicielowi jednostki za naruszenie zasad. Proces zazwyczaj rozpoczyna się od listu do właściciela domu, pozwalającego mu na rozwiązanie problemu. Zarząd HOA może mieć prawo do ukarania sprawcy za każdy dzień naruszenia. Zarząd lub jego przedstawiciel może również wejść do nieruchomości w celu zbadania domniemanego naruszenia lub usunięcia go. Zarząd mógłby również znieść prawo właściciela do korzystania z udogodnień, takich jak basen lub korty tenisowe. W poważnych przypadkach zarząd może pozwać właściciela, aby naprawił naruszenie i zapłacił również koszty sądowe. Sąd może przyznać odszkodowanie pieniężne, wezwać policję, a nawet usunąć własność osobistą. HOA może umieścić zastaw na lokalu mieszkalnym, który musi zostać zapłacony przed sprzedażą domu.

Zwolnienia i selektywne egzekwowanie

Deska condo nie może wymuszać reguły przeciwko jednemu rezydentowi, ignorując naruszenia tej samej zasady przez innych mieszkańców. Takie selektywne egzekwowanie jest dyskryminujące. Jednakże, jeśli zarząd ignoruje naruszenie zasad przez znaczny okres czasu, zrzekł się lub zrezygnował z prawa do egzekwowania tej zasady przeciwko właścicielowi jednostki przestępczej lub jakiemukolwiek innemu właścicielowi winnemu tego samego naruszenia. Stanowa „ustawa o ograniczeniach” określa czas, w którym naruszenie reguły może zostać zignorowane, zanim nie będzie mogło być egzekwowane. Rada, która zezwoliła na selektywne egzekwowanie lub uchylenie zasady, może przywrócić tę zasadę, ogłaszając członkom HOA zamiar rozpoczęcia ścisłego egzekwowania reguły.

Do zobaczenia w sądzie

Podczas gdy zarząd HOA może podjąć kroki prawne przeciwko właścicielowi domu, właściciele mieszkań mają takie samo prawo dochodzenia sprawiedliwości wobec HOA. Stowarzyszenie właścicieli domów jest zobowiązane działać w najlepszym interesie społeczności i wykonywać swoje obowiązki w sposób sprawiedliwy bez dyskryminacji. Jeśli zarząd mieszkania nie będzie działał zgodnie z własnymi zasadami lub przepisami prawa, właściciel domu lub grupa mieszkańców może złożyć pozew, twierdząc, że HOA nie wypełnia swoich obowiązków. Takie procesy są kosztowne i czasochłonne, a każdy, kto rozważa taki pozew, powinien zasięgnąć porady adwokata z doświadczeniem w sporach HOA.