Spisu treści:
Foreclosures może być źródłem tragedii dla jednego inwestora i złotą szansą dla innego. Między nimi leży złożony proces prawny i finansowy, który wymaga wielu kroków, aby zakończyć. Przydział oferty następuje, gdy tytuł zagrożonej nieruchomości zmienia się po aukcji. Jest to jeden z ostatnich etapów procesu, który kończy sąd i ewentualny nabywca.
Aukcje wykluczenia
Gdy właściciel nieruchomości nie spłaci kredytu hipotecznego, pożyczka staje się zaległa. Po znacznej przestępczości kredytodawca hipoteczny złoży dokumenty w lokalnym sądzie w celu licytacji nieruchomości. Sąd następnie sprawdza wszystkie dokumenty otrzymane od właściciela nieruchomości i pożyczkodawcy. Jeśli okaże się, że sprawa pożyczkodawcy jest ważna, sąd wylicytuje nieruchomość, zazwyczaj zaczynając od ceny pożyczki. Inwestorzy mogą następnie licytować nieruchomość. Jeśli aukcja się powiedzie, zwycięski licytant musi wykonać kroki, aby kupić nieruchomość.
Dokumentacja przydziału ofert
Wprowadzenie najwyższej oferty nie powoduje automatycznie, że oferent staje się nowym właścicielem. Zamiast tego zwycięski oferent na aukcji musi złożyć w sądzie dokumenty potwierdzające, że złożyła tę ofertę. Jeśli licytant nie zawróci w tej formie, następny zwycięzca jest uważany za zwycięzcę. Jeśli włączy formularz przydziału, sąd przyznaje jej prawo i obowiązek zakupu tej nieruchomości po cenie, którą zaproponowała. Aukcje nieruchomości są zazwyczaj obsługiwane przez sąd okręgowy, a każdy okręg ma swój własny formularz przydziału ofert.
Przeniesienie tytułu
Gdy sąd otrzyma zlecenie od zwycięskiego oferenta, sąd ostatecznie kończy ostatni etap procesu wykluczenia: przeniesienie tytułu. Proces ten legalnie usuwa tytuł własności od pierwszego właściciela i przekazuje go nowemu właścicielowi. Ten nowy właściciel musi zapłacić bankowi gotówkę za tę nieruchomość, płacąc bezpośrednio lub przyjmując nową hipotekę i korzystając z tej pożyczki, aby zapłacić kwotę, którą złożyła. To kończy proces wykluczenia.
Nieudane aukcje
Aukcje ustalają cenę bazową na kwotę pożyczki, która jest nadal należna bankowi. Jeśli nieruchomość jest „pod wodą” lub warta mniej niż kwota pożyczki, często nie będzie oferentów. Jeśli nikt nie licytuje nieruchomości na aukcji, wówczas staje się „REO” lub własnością banku. Sąd oficjalnie odbierze tytuł prawny do nieruchomości od pierwotnego właściciela i przekaże go pożyczkodawcy.