Czy nowy właściciel musi honorować dzierżawę?

Mimo że przepisy dotyczące wynajmującego różnią się w zależności od USA, we wszystkich stanach dzierżawa pozostaje w mocy, chyba że w umowie najmu podano inaczej. Prawa najemców nie zmieniają się w żaden sposób ze sprzedaży nieruchomości, którą wynajmują. Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel będzie działał tak samo, jak poprzedni właściciel, po prostu musi przestrzegać warunków najmu.

Nowy właściciel musi honorować dzierżawę, jakby podpisał ją sam.

Umowa najmu: najlepsza ochrona najemcy

Umowa najmu określa okres, w którym dzierżawa pozostaje w mocy. Może trwać sześć miesięcy, jeden rok lub między określonymi datami. W zależności od sformułowania umowa najmu może zostać zawarta pod koniec okresu lub może automatycznie stać się leasingiem miesięcznym. W okresie najmu żaden wynajmujący - stary lub nowy - nie może wypowiedzieć umowy najmu, podnieść czynszu ani zmienić żadnych warunków bez zgody najemcy, chyba że umowa najmu stanowi inaczej. Jednak pod koniec okresu leasingu właściciel może podnieść czynsz i zmienić warunki najmu w zależności od przepisów stanowych i lokalnych. W większości miejsc prawo wymaga 30-dniowego okresu wypowiedzenia w celu zakończenia najmu. Zasady te mają zastosowanie bez względu na to, czy obecny wynajmujący napisał i podpisał umowę najmu, czy też budynek sprzedał się kilkanaście razy od momentu podpisania umowy najmu przez najemcę.

Leasing miesięczny lub bez leasingu

Jeśli masz leasing miesięczny lub nie najem, właściciel może podnieść czynsz, zmienić warunki najmu lub wypowiedzieć umowę najmu zgodnie z prawem krajowym lub lokalnym. Większość stanów wymaga 30-dniowego okresu wypowiedzenia, aby podnieść czynsz, zmienić warunki lub wypowiedzieć umowę najmu. Niektóre stany, takie jak Kalifornia, wymagają 60 dni, jeśli najemca mieszka w budynku dłużej niż rok. W New Jersey i New Hampshire eksmisja może być dokonana tylko z powodu słusznej przyczyny, takiej jak brak zapłaty czynszu. W tym przypadku nowy właściciel nie może eksmitować najemcy tylko dlatego, że kupił budynek od właściciela nieruchomości, który zaangażował się w dzierżawę.

Lokalna kontrola wynajmu

Liczne miasta w kilku stanach, zwłaszcza w Kalifornii, Nowym Jorku i New Jersey, mają lokalne zarządzenia kontroli czynszu. W tych miastach, niezależnie od tego, czy istnieje dzierżawa, prawo ogranicza podwyżki czynszu, często do wysokości około stopy inflacji, i wymaga tylko uzasadnienia eksmisji. Te zasady obowiązują niezależnie od zmiany właściciela. Nowy właściciel w mieście kontrolowanym przez czynsz może zmienić niektóre warunki najmu, takie jak zasady dotyczące domu, z 30-dniowym wyprzedzeniem w przypadku braku dzierżawy na określony czas, ale nie może podnieść czynszu więcej niż pozwala zarządzenie ani eksmitować bez uzasadnionej przyczyny.

Wykluczenie

Specjalne zasady mają zastosowanie, gdy nieruchomość ma nowego właściciela z powodu wykluczenia. Krajowa ustawa Tenants at Foreclosure Act 2009 zobowiązuje pożyczkodawcę wykluczającego do honorowania dzierżawy i, w przypadku miesięcznych umów najmu lub dzierżawy bez dzierżawy, udzielania 90-dniowych powiadomień przed zakończeniem dzierżawy. Jeśli prawo stanowe lub lokalne wymaga tylko eksmisji, prawo to również ma zastosowanie.