Spisu treści:
Umowa na użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie zamiast egzekucji jest umową prawną, która pozwala właścicielowi nieruchomości w oznaczonym czasie uniknąć wykluczenia kredytu hipotecznego w oznaczonym czasie. Podobnie jak w przypadku innych udziałów w nieruchomościach, umowy gwarancyjne, kredyty hipoteczne, działania związane z przejęciem kredytu hipotecznego i akty egzekucyjne zamiast egzekucji mają również zastosowanie do umów timeshare.
Timeshare
Użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie jest rodzajem udziałów własnościowych w nieruchomościach. Właściciel nieruchomości timeshare faktycznie jest właścicielem niepodzielnej części nieruchomości, ale tylko przez określony czas każdego roku. Niezależnie od kwestii technicznych, użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie stanowi interes w nieruchomości i jako takie może być wykorzystane do zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Podobnie udział w nieruchomościach w oznaczonym czasie podlega wykluczeniu, jeśli właściciel nie spłaci kredytu hipotecznego.
Wykluczenie hipoteczne
Jeśli pożyczkobiorca w ramach kredytu hipotecznego w oznaczonym czasie nie dokonuje wymaganych płatności miesięcznych, pożyczkodawca ma prawo zablokować udział w użytkowaniu nieruchomości w oznaczonym czasie. Wykluczenie pozwala pożyczkodawcy hipotecznemu na pozyskanie pieniędzy na spłatę kredytu hipotecznego poprzez sprzedaż timeshare na aukcji publicznej. Ponieważ przepisy stanowe ściśle regulują działania związane z wykluczeniem kredytodawców hipotecznych, wykluczenie w oznaczonym czasie może stać się dla kredytodawcy hipotecznego czasochłonnym i kosztownym procesem. Pożyczkodawca na ogół musi zatrudnić pracownika obsługującego wykluczenie, takiego jak adwokat, i musi zapłacić koszty sądowe i koszty publikacji.
Umowa gwarancyjna
Umowa gwarancyjna jest dokumentem prawnym, którego właściciel nieruchomości może użyć do przeniesienia tytułu własności do nowego właściciela. Korzystanie z gwarancji jest dobrowolnym przeniesieniem użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie. W scenariuszu wykluczenia niektórzy kredytodawcy hipoteczni zaakceptują umowę gwarancyjną w oznaczonym czasie, a nie wykonają na nim egzekucję z prawa stanowego. Tak czy inaczej kredytobiorca traci prawo do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, podczas gdy kredytodawca hipoteczny staje się właścicielem nieruchomości timeshare lub ma prawo go sprzedać. Umowa gwarancyjna zamiast egzekucji pozwala pożyczkodawcom uniknąć czasu, kłopotów i wydatków związanych z formalnym wykluczeniem.
Ryzyko i nagroda
Z perspektywy właściciela nieruchomości, umowa gwarancyjna zamiast egzekucji może przynieść ważne korzyści. W szczególności w niektórych stanach kredytobiorca hipoteczny może pozostać na haku za wszelkie niespłacone saldo kredytu hipotecznego, nawet po wykluczeniu. Niespłacone saldo, zwane niedoborem, powstaje, jeśli przejęcie powoduje cenę sprzedaży niższą niż kwota należna z tytułu kredytu hipotecznego w oznaczonym czasie. Jednak w przypadku korzystania z umowy gwarancyjnej zamiast egzekucji kredytobiorca może być w stanie negocjować z kredytodawcą hipotecznym wybaczenie wszelkich niedoborów lub niespłaconej kwoty kredytu hipotecznego. Ponownie, kredytodawcy będą targować się w ten sposób, aby uniknąć czasu i kosztów formalnego wykluczenia. Umowa gwarancyjna zamiast wykluczenia może stanowić najlepszą opcję dla właściciela nieruchomości w oznaczonym czasie, aby pozbyć się nieruchomości w oznaczonym czasie i hipoteki w oznaczonym czasie w tym samym czasie, bez żadnych długotrwałych pytań dotyczących przyszłej odpowiedzialności za niedobór.