Spisu treści:
W większości przypadków wycena gruntów jest niezwykle niedokładną nauką. Prawidłowe wykonanie tej czynności wymaga silnego zrozumienia nie tylko wielkości i wymiarów paczki oraz porównywalnej sprzedaży na rynku, ale także wielodyscyplinarnego zrozumienia wielu innych czynników. Zagadnienia geologiczne i hydrologiczne wpływają na możliwości budowania terenu, przepływy ruchu wpływają na zdolność do utrzymania każdego budynku, który zostanie tam wybudowany, a „oficjalne” warunki zagospodarowania przestrzennego mogą w wielu miastach mieć niewiele do niczego z tym, co może zostać wzniesione na ziemi..
Krok
Zbadaj teren, aby dokładnie zrozumieć jego wymiary i rozmiar. Pełne badanie jest lepszym rozwiązaniem niż prosty pomiar, ponieważ powinno również wskazywać lokalizację dowolnych obszarów działki, z których może korzystać osoba trzecia, co może ograniczać zdolność do zagospodarowania terenu.
Krok
Pełne badania hydrologiczne, geologiczne i środowiskowe nieruchomości. Pomagają ci zrozumieć, czy ziemia jest możliwa do zbudowania i co będzie wspierać. Każdy wnikliwy nabywca przeprowadzi te testy i wykorzysta je, aby obniżyć cenę, jeśli zostanie wykryty problem, bardziej sensowne jest po prostu zrobić to z góry, abyś mógł dokładnie wiedzieć, z czym musisz pracować.
Krok
Spotkaj się z komisją ds. Planowania lub zagospodarowania przestrzennego swojej jednostki samorządu terytorialnego. Mogą dać ci poczucie, co pozwoli na zagospodarowanie przestrzenne twojej nieruchomości, a także, co konkretnie chcieliby zobaczyć na działce. Mogą również poinformować Cię, jakie wymagania dotyczące opóźnienia ma Twoja paczka, a także wszelkie inne ograniczenia, które mogą mieć wpływ na to, jaka część gruntów jest rzeczywiście użyteczna do budowy.
Krok
Zbadaj ostatnio porównywalną sprzedaż ziemi w Twoim regionie. Zamiast patrzeć na całkowitą cenę sprzedaży, spójrz na cenę za stopę kwadratową lub cenę za akr. Pomoże to dostosować porównywalną sprzedaż do dokładnego rozmiaru nieruchomości. Konieczne będzie również dostosowanie porównywalnej sprzedaży do wartości nieruchomości w oparciu o unikalne cechy, które odkryłeś w swoich badaniach.
Krok
Wykonaj analizę wartości rezydualnej, jeśli nie możesz znaleźć użytecznej porównywalnej sprzedaży dla swojej nieruchomości. Aby przeprowadzić analizę wartości rezydualnej, będziesz musiał cofnąć się od ostatecznej wartości budynku, który zostanie ukończony na nieruchomości. Na przykład, jeśli wiesz, że twoja nieruchomość może obsłużyć budynek o wartości 3 000 000 USD, który będzie kosztował 1 800 000 USD do wybudowania, pozostało 1 200 000 USD dla dewelopera, aby zapłacić ci za twoją ziemię i wziąć część jako zysk. Podejmowanie decyzji o przeznaczeniu „wartości rezydualnej” w wysokości 1 200 000 USD pomiędzy zyskiem dewelopera a wartością gruntu różni się bardzo w zależności od rynku.