Spisu treści:
Finansowanie przez właściciela ma miejsce, gdy właściciel nieruchomości zgadza się przyjmować płatności bezpośrednio od kupującego, zamiast otrzymywać cenę zakupu w formie ryczałtu od instytucji udzielającej kredytu. Kupujący zazwyczaj wprowadza się natychmiast, ale nie otrzymuje tytułu, dopóki nie dokończy wszystkich płatności. Ten układ jest powszechnie znany jako umowa gruntowa. Chociaż prawa Karoliny Południowej regulujące umowy dotyczące gruntów są podobne do praw obowiązujących w innych stanach, zawierają one charakterystyczne cechy.
Kredyty hipoteczne i zastawy
Nabywca na podstawie umowy gruntowej uzyskuje tytuł własności do gruntu z zastrzeżeniem wcześniej istniejących hipotek lub zastawów na nieruchomości. W związku z tym nabywca powinien przeprowadzić wyszukiwanie tytułów w biurze hrabstwa w hrabstwie przed podpisaniem umowy i zanim przejmie tytuł własności. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem zarejestrowanej hipoteki lub zastawu w momencie, gdy sprzedający przenosi tytuł, nabywca przejmuje przedmiot własności, ale ma roszczenie prawne wobec sprzedawcy o odszkodowanie. Jeśli hipoteka lub zastaw są niezarejestrowane, wygasną, gdy tytuł przejdzie na kupującego, chociaż posiadacz kredytu hipotecznego lub zastawu nadal będzie miał niezabezpieczone roszczenie wobec sprzedającego z tytułu zaległej kwoty.
Domyślna
Południowa Karolina oferuje mniej formalnych zabezpieczeń kupującym na podstawie umów gruntowych niż prawa wielu innych państw. Pozwala to na umowy o dzierżawę gruntów zawierające przepisy dotyczące przepadku, które upoważniają sprzedawcę do zajęcia nieruchomości bez wykluczenia lub wypłaty odszkodowania, jeśli kupujący nie wywiąże się z płatności w dowolnym momencie w okresie płatności raty. Oznacza to, że kupujący nie ma kapitału własnego w domu, dopóki nie uzyska tytułu prawnego. Kupujący i sprzedający mogą negocjować bardziej sprawiedliwy układ w umowie gruntowej.
Equitable Relief
Ze względu na surowe konsekwencje przepadku nabywca, który traci wszystkie płatności w umowie o ziemię, może odwołać się do sądu o przyznanie ulgi. Chociaż nie istnieją żadne ustawowe zabezpieczenia, które mogłyby pomóc nabywcom, którzy utracili, sprawa Lewisa przeciwko Premium Inv. Corp. ustalił, że sąd w Południowej Karolinie ma prawo zmusić sprzedającego do zamknięcia, sprzedaży nieruchomości w drodze sądowej sprzedaży i zwrotu wpływów przekraczających zaległy dług kupującego wobec nabywcy, tym samym zachowując kapitał nabywcy. Ustalono również, że sąd może zezwolić kupującemu na drugą szansę na posiadanie nieruchomości, jeśli wypłaci nowemu właścicielowi kwotę swojego zaległego zadłużenia w określonym terminie wykupu ustalonym przez sąd. Te środki zaradcze są przyznawane przez sądy tylko wtedy, gdy fakty sprawy wskazują, że w przeciwnym razie dojdzie do niesprawiedliwości.
Przeniesienie tytułu
Po dokonaniu przez kupującego wszystkich płatności sprzedawca jest zobowiązany do przeniesienia tytułu na kupującego. Większość umów dotyczących gruntów wymaga od sprzedawcy podania „tytułu rynkowego”, co oznacza, że na nieruchomości nie ma żadnych zastawów ani hipotek. Jeśli sprzedający nie przekaże tytułu lub przeniesie tytuł z wadą, taką jak niespłacony kredyt hipoteczny, kupujący może wystąpić o ulgę. Może zwrócić się do sprzedawcy o odszkodowanie, takie jak kwota niespłaconego kredytu hipotecznego, lub może zwrócić się do sądu o nakazanie okręgowemu urzędowi ds. Ewidencji gruntów przeniesienia na niego tytułu własności.