Spisu treści:
Kredyt do wartości (LTV) to stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości w momencie zaciągnięcia pożyczki. Większość kredytów hipotecznych bez ubezpieczenia hipotecznego wymaga LTV nie więcej niż 80 procent - to znaczy, że kredyt hipoteczny nie może przekraczać 80 procent wartości nieruchomości. W przypadku hipoteki odwrotnej LTV nie jest samodzielną funkcją. Oznacza to, że nie ma określonego maksimum, a na stosunek mają wpływ inne czynniki; jednak w większości przypadków osiąga zakres około 50 do 65 procent.
Jak działa Reverse Mortgage?
Odwrotna hipoteka to kredyt mieszkaniowy dostępny dla seniorów w wieku 62 lat i starszych, który nie musi być spłacany, dopóki kredytobiorca nadal mieszka w domu obciążonym hipoteką. Odsetki zazwyczaj naliczane są na zasadzie takiej, że saldo pożyczki może być kilkakrotnie wyższe niż pierwotna kwota pożyczki. Jest to pożyczka bezzwrotna, co oznacza, że kredytobiorca nie jest osobiście odpowiedzialny za spłatę. Raczej początkowy kapitał własny wraz z jego wzrostem w okresie kredytowania są spodziewanym źródłem funduszy spłaty. Kredytobiorca płaci za ubezpieczenie hipoteczne, które zostanie wykorzystane na spłatę pożyczkodawcy, jeżeli kapitał własny domu nie jest wystarczający do pełnej spłaty kredytu.
Kwalifikacje pożyczkowe
Istnieją tylko dwie podstawowe kwalifikacje dla kredytobiorcy odwrotnego kredytu hipotecznego: wiek i kapitał własny. Minimalny wymagany kapitał własny nie jest jednak określoną wartością stosowaną we wszystkich przypadkach. Jest to raczej jeden z kilku powiązanych ze sobą czynników, które wpływają na określenie maksymalnej kwoty pożyczki. Czynniki te mają wartość domową, aż do maksymalnego limitu; wiek; oprocentowanie; oraz rodzaj kredytu, który obejmuje kwotę ryczałtową, miesięczną płatność za określony okres, miesięczną płatność przez całe życie, linię kredytową lub kombinację tych opcji.
Formuła
Formuła określania maksymalnej kwoty pożyczki, jaką otrzymasz, zgodnie z długotrwałym studium Zarządu Rezerwy Federalnej, jest złożona i może być okresowo zmieniana przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Zaczyna się od wartości twojego domu, do krajowego limitu ustalonego na 625.500 USD od 2011 r. W drugim kroku Twój wiek i bieżące oprocentowanie naliczane za typ kredytu, który chcesz, są porównywane w celu osiągnięcia wartości od 0 do 1, która jest mnożone przez wartość twojego domu lub maksymalny limit, w zależności od tego, która wartość jest mniejsza. Wynikowa liczba to maksymalna kwota pożyczki, do której jesteś uprawniony. Z tej liczby odejmujesz wszelkie istniejące zadłużenie w domu. Jest to kwota, którą możesz otrzymać, pomniejszona o koszty zamknięcia pożyczki.
Kalkulator online
Ponieważ formuła jest tak złożona, a stawki pożyczek zmieniają się codziennie, dostępne są kalkulatory odwrotnego kredytu hipotecznego online, za pomocą których można określić, do jakiej kwoty można by się zakwalifikować, a tym samym ile kapitału należy zakwalifikować. Na przykład 62-letni pojedynczy właściciel domu z domem o wartości 300 000 USD, który chce otrzymać zwrotną hipotekę ryczałtową, będzie uprawniony do pożyczki w wysokości 157 000 USD według stałej stawki 6,4%, która obejmuje ubezpieczenie hipoteczne. Jeśli właściciel domu ma 50 procent udziałów w domu, oznaczałoby to, że ma również 150 000 dolarów na istniejącym kredycie hipotecznym. Kredyt hipoteczny musiałby zostać spłacony hipoteką odwrotną, pozostawiając 7 000 USD na pokrycie kosztów zamknięcia. Właściciel domu w tym samym wieku, który chce mieć tę samą pożyczkę i otrzymać tę samą stawkę, nie kwalifikuje się, jeśli ma LTV ponad 50 procent. W miarę starzenia się kredytobiorcy jego kwota pożyczki wzrośnie, a zatem jego LTV również. W wieku 90 lat ten sam kredytobiorca otrzymałby 210 000 USD, co oznaczałoby LTV około 67%.