Jak kupić przejętą nieruchomość domową lub aukcyjną

Kiedy właściciel domu nie dokonuje terminowych spłat kredytów hipotecznych, pożyczkodawca hipoteczny - zazwyczaj bank - może zamknąć nieruchomości. Wykluczenie to proces prawny, w którym właściciel domu traci tytuł do domu, a pożyczkodawca otrzymuje nieruchomość lub sumę pieniędzy ze sprzedaży nieruchomości. Kredytodawcy muszą publicznie ogłosić, kiedy rozpoczną postępowanie egzekucyjne, czyli informacje, które można wykorzystać, jeśli chcesz kupić nieruchomość. Możesz kupić dom sprzedający przed, podczas lub po aukcji.

Przygotowanie do zakupu

Musisz dokonać pewnych przygotowań, jeśli chcesz kupić nieruchomości z przejęciem, w tym:

1. Identyfikacja dostępnych właściwości: Możesz sprawdzić usługę wielu aukcji online lub MLS w przypadku domów na etapie poprzedzającym aukcję przejęcia, domów, które mają zostać sprzedane na aukcji lub domów na sprzedaż bezpośrednio od kredytodawcy. MLS ma możliwości wyszukiwania, które pozwalają określić status, lokalizację, typ i zakres cenowy nieruchomości w wykluczeniu.

2. Aranżowanie finansowania: Będziesz musiał zabezpieczyć gotówkę, aby kupić nieruchomość przejętą. Aukcje są zawsze tylko gotówką.

3. Kontakt z odpowiednią stroną: Może to być pożyczkodawca, właściciel lub agent właściciela. Dokonaj ustaleń w celu sprawdzenia interesujących Cię nieruchomości.

Zakup właściwości przed wykluczeniem

Zazwyczaj upływa kilka miesięcy między złożeniem wniosku o przejęcie a aukcją. W okresie przejściowym przed przejęciem możesz kupić dom, składając ofertę właścicielowi. Jeśli oferowana kwota jest mniejsza niż pozostałe saldo kredytów hipotecznych, transakcja jest określana jako a krótka sprzedaż i musi zostać zatwierdzony przez pożyczkodawcę. Nieruchomości krótkiej sprzedaży są zazwyczaj sprzedawane „tak jak są”, co oznacza, że ​​przejmujesz odpowiedzialność finansową za wszelkie naprawy, których wymaga nieruchomość. Oprócz uzyskania zgody pożyczkodawcy na krótką sprzedaż, zakup przed aukcją jest podobny do zwykłego procesu zakupu w domu.

Kupowanie na aukcji

Po zakończeniu postępowania egzekucyjnego dom jest wystawiany na aukcję, zwykle przez miejscowego urzędnika, takiego jak szeryf hrabstwa. Pożyczkodawca zazwyczaj ustawia rezerwa kwota - minimalna kwota, jaką zaakceptuje za nieruchomość. Przy zakupie domu z przejęciem na aukcji powinieneś:

1. Zrozum proces licytacji używany w twoim stanie. Niektóre stany wymagają wniesienia pełnej kwoty w gotówce lub czeku kasjerskiego, podczas gdy inne wymagają jedynie niewielkiej wpłaty w gotówce, która może nie podlegać zwrotowi. Zbadaj przepisy dotyczące wykluczenia ze swojego stanu i obserwuj aukcję lub dwie aukcje, aby uzyskać komfort w procesie.

2. Sprawdź zapisy hrabstwa na nieruchomościach, które Cię interesują, aby znaleźć potencjalne okazje. Możesz dowiedzieć się o szacunkowej wartości nieruchomości i wszelkich hipotekach, zastawach lub zaległych podatkach. Możesz być odpowiedzialny za zapłacenie części lub wszystkich zastawów, jeśli Twoja oferta wygra.

3. Zweryfikuj datę aukcji z powiernikiem nieruchomości dla żądanej nieruchomości, ponieważ daty te mogą się zmieniać z różnych powodów. Być może będziesz musiał zarejestrować się na aukcji, aby móc licytować.

4. Ustaw limit stawki, szczególnie w stanach, w których musisz przynieść pełną kwotę w gotówce. Twoje badania powinny informować o twoim limicie, a to powinno uchronić cię przed podnieceniem wojną licytacyjną, która redukuje lub eliminuje umowę. RealtyTrac, agencja aukcyjna MLS, zaleca ustawienie limitu oferty na 80 procent wartości rynkowej nieruchomości, w tym zastawów i niezbędnych prac naprawczych.

5. Jeśli nie masz doświadczenia w licytowaniu, uzyskaj wskazówki od doświadczonych oferentów, ale nie daj się zastraszyć. Trzymaj się limitu stawki.

6. Jeśli Twoja oferta wygra, licytator dostarczy Ci dokumenty weryfikujące. Sprawdź procedurę przejęcia własności. Niektóre stany pozwalają na natychmiastowe posiadanie, podczas gdy inne mogą wymagać dni lub tygodni. Dowiedz się, czy jesteś odpowiedzialny za doprowadzenie szeryfa do eksmisji obecnych mieszkańców.

Kiedy aukcja się nie powiedzie

Jeśli najwyższa oferta domu nie spełnia wymogu rezerwy pożyczkodawcy, bank staje się właścicielem domu, obecnie klasyfikowanego jako własność nieruchomości, lub REO, nieruchomości. Bank może wynająć dom aukcyjny i ponownie wystawić nieruchomość na aukcję, a oferty online mogą zostać zaakceptowane. Możesz sprawdzić nieruchomość przed aukcją, aby ustalić limit stawek. Musisz zarejestrować się, aby licytować na aukcji REO i podać kwotę depozytu - zazwyczaj od 5 do 10 procent - natychmiast, jeśli Twoja oferta wygra, chociaż możesz mieszkać w stanie, który wymaga pełnej zapłaty na raz. Należy pamiętać, że nieruchomość jest sprzedawana „tak jak jest”, i być może trzeba będzie eksmitować niezamożnych mieszkańców. Ewentualnie bank może wystawić REO na sprzedaż jako nieruchomość konwencjonalną za pośrednictwem agenta nieruchomości.