Podstawowe zasady wymiany 1031

Zwykle, gdy sprzedajesz inwestycję, podatki od zysków kapitałowych mają zastosowanie do wszelkich osiąganych zysków. Ale tak zwany 1031 wymiana pozwala na zbycie nieruchomości inwestycyjnej bez płacenia podatków od zysków kapitałowych, o ile reinwestujesz przychody ze sprzedaży w inną inwestycję zgodnie z określonymi zasadami. Jeśli jesteś inwestorem rozważającym wymianę 1031, upewnij się, że rozumiesz te zasady, ponieważ ich zerwanie może zostawić cię na haku za tysiące dolarów podatków.

Wymiana podobna do rodzaju

Termin „wymiana 1031” odnosi się do sekcji 1031 Kodeksu Podatkowego, która definiuje takie wymiany. Kod podatkowy i sam IRS faktycznie używają tego terminu jak rodzaj wymiany. To dlatego, że aby zakwalifikować się do specjalnego traktowania podatkowego giełdy 1031, nieruchomość, której się pozbywasz i nieruchomość, którą nabywasz, muszą być „podobnego rodzaju” lub podobne w „naturze, charakterze lub klasie”.

Nieruchomości są zwykle uważane za podobne do innych nieruchomości. Zasady dotyczące własności osobistej - przedmioty materialne, takie jak pojazdy, sztabki złota lub rzadkie znaczki - są znacznie bardziej restrykcyjne. Samochody są podobne do innych samochodów, na przykład, ale nie do samochodów ciężarowych. Komputery byłyby podobne do innych urządzeń komputerowych, ale nie do pojazdów. Profesjonalny doradca podatkowy może pomóc w ustaleniu, czy przedmioty osobiste są podobne. Jednak nieruchomości i mienie osobiste są nigdy podobnego rodzaju ze sobą, zgodnie z IRS.

Niektóre inwestycje są zabronione

Niektóre rodzaje nieruchomości są specjalnie zabronione z użycia w giełdzie 1031. Obejmują one:

• Zapasy lub inne towary kupowane w celu odsprzedaży, a nie jako inwestycja.
• Papiery wartościowe, takie jak akcje, obligacje lub instrumenty pochodne.
• Dług, taki jak prawo do pobierania płatności z tytułu kredytów hipotecznych lub pożyczek.
• Zainteresowanie partnerstwem w biznesie.
• Korzystny interes w zaufaniu.
• Prawo do złożenia pozwu przeciwko konkretnej stronie, znanego również jako wybór w akcji.

Na przykład nie można sprzedawać akcji z zyskiem, a następnie unikać podatków od zysków kapitałowych, kupując więcej akcji i nazywając je giełdą 1031.

Jednoczesne - lub prawie tak

W wymianie 1031 jesteś nie po prostu sprzedając jedną nieruchomość i kupując inną. Zamiast tego dla celów podatkowych jesteś wymiana jednego przedmiotu na inny. W najprostszym rodzaju wymiany 1031 miałbyś kawałek nieruchomości, którego nie chcesz, znalazłbyś kogoś z taką samą nieruchomością, jaką masz robić chcesz, a wy dwaj wymienilibyście właściwości. Takie sytuacje są jednak rzadkie. Możesz także wykonać a odroczona wymiana, w której teraz sprzedajesz swoją nieruchomość i kupujesz nieruchomość podobną do tej później w ramach jednej transakcji. Według IRS większość osób dokonujących odroczonych wymian przechodzi moderator wymiany - pośrednik, który łączy ludzi, którzy mają właściwości, które chcą wymienić.

Kiedy wykonujesz odroczoną wymianę, obowiązują limity czasowe. Po sprzedaży pierwotnej nieruchomości masz 45 dni na zidentyfikowanie nieruchomości podobnego rodzaju, a 180 dni na zakończenie zakupu lub cały zysk ze sprzedaży staje się opodatkowany. Są to również ścisłe terminy. Jedynym sposobem, w jaki można je przedłużyć, jest mieszkanie w rejonie klęski deklarowanym przez prezydenta.

Efekty podatkowe giełdy

Wymiana 1031 nie eliminuje podatków od zysków kapitałowych. To po prostu popycha podatki od zysków kapitałowych w przyszłość. Zazwyczaj, gdy sprzedajesz inwestycję, jesteś opodatkowany od swojego zysku kapitałowego - pieniędzy, które otrzymałeś ze sprzedaży minus twoje podstawa w inwestycji. Ogólnie rzecz biorąc, podstawą aktywów jest to, za co zapłaciłeś, plus wszelkie koszty, które zapłaciłeś, aby je poprawić. W przypadku wymiany 1031 twoja podstawa z pierwotnych przelewów inwestycyjnych do nowej. Podlegasz podatkowi od zysków kapitałowych, gdy sprzedasz nową inwestycję - chyba że dokonasz kolejnej wymiany 1031.