Czy płacisz podatek od refinansowania wypłaty gotówki?

Zrozumienie konsekwencji podatkowych wypłaty refinansowania jest prostą sprawą zrozumienia, czym są podatki rządowe. Płacimy podatki od dochodów i zysków. Refinansowanie wypłaty gotówki może wydawać się dochodem, ponieważ z definicji daje ci gotówkę. Jednak z perspektywy bogactwa jest to najlepiej pranie. Chociaż masz więcej pieniędzy w kieszeni, masz mniej pieniędzy zgromadzonych w swojej nieruchomości. Ponieważ nie kwalifikuje się to jako dochód, od początkowej płatności gotówkowej nie jest pobierany podatek. Refinansowanie może jednak mieć inne konsekwencje podatkowe.

Środki pieniężne w refinansowaniu wypłaty gotówki nie podlegają opodatkowaniu.

Przyczyny refinansowania wypłaty

Wpływ refinansowania wypłaty na Twoje podatki jest bezpośrednio zależny od tego, co będziesz robić z pieniędzmi. Jeśli zarabiasz na ulepszaniu swojego domu, nowy dług uznaje się za „dług do nabycia”, a odsetki od twojego kredytu hipotecznego podlegają odliczeniu od pierwszych 1 000 000 USD lub 500 000 USD salda kredytu hipotecznego, w zależności od tego, czy składasz wniosek jako małżeństwo, lub z jakimś innym statusem, takim jak zgłoszenie jednoosobowe lub małżeńskie - osobno. Jeśli bierzesz gotówkę na inne cele, takie jak redukcja zadłużenia, możesz odliczyć odsetki od pierwszego 100 000 USD długu „home equity”.

Punkty i koszty

Wszelkie punkty zaangażowane w refinansowanie mogą zostać odliczone w czasie, z zastrzeżeniem, że zostaną one przydzielone albo do nabycia, albo do odliczenia długu własnego. Aby obliczyć swoje roczne odliczenie, podziel całkowitą kwotę wydaną na punkty przez okres pożyczki (w latach). Na przykład, jeśli zapłaciłeś dwa punkty, aby otrzymać 30-letnią pożyczkę w wysokości 200 000 USD, twój całkowity koszt wyniósłby 4000 USD. Będziesz mógł odpisać 133 USD rocznie, aż do spłaty pożyczki.

Wpływ na podstawę sprzedaży

Pamiętaj, że wyprowadzanie pieniędzy z nieruchomości nie ma wpływu na podstawę opodatkowania. Gdyby małżeństwo kupiło nieruchomość za 100 000 USD, utrzymywało ją przez kilka lat i sprzedało za 1 000 000 USD, uzyskałyby zysk kapitałowy podlegający opodatkowaniu w wysokości 400 000 USD po wykluczeniu 500 000 USD. Nawet gdyby mieli kredyt hipoteczny o wartości 800 000 dolarów na nieruchomości w momencie sprzedaży, a otrzymali tylko 130 000 dolarów po spłacie pożyczki i prowizji maklerskich, nadal musieliby płacić podatki od zysków kapitałowych od całości 400 000 dolarów. W tym przypadku fakt, że refinansowanie wypłaty nie podlega opodatkowaniu, może powrócić do gryzienia właścicieli.

Wymiany nieruchomości inwestycyjnych

Neutralny pod względem podatkowym charakter refinansowania wypłat może być przydatny dla inwestorów, którzy sprzedają swoją nieruchomość i kupują więcej nieruchomości poprzez wymianę 1031 odroczonych podatków. Ponieważ te giełdy nie pozwalają im na wypłatę gotówki z transakcji sprzedaży i zakupu, powrót po wycofaniu gotówki jest doskonałym rozwiązaniem. Inwestorzy rozważający tę strategię powinni ściśle współpracować z księgowym i prawnikiem podatkowym, który jest dobrze zorientowany w 1031 giełdach, aby upewnić się, że ich termin jest zgodny z przepisami IRS, które zmieniają się w tym temacie.