Ile podatku płaci się po odwróceniu domu?

Zamiast posiadania nieruchomości do wynajęcia lub długoterminowego zysku kapitałowego, niektórzy inwestorzy na rynku nieruchomości kupują nieruchomość, naprawiają ją, a następnie szybko sprzedają z zyskiem. Praktyka ta, zwana odwracaniem, może być lukratywnym przedsięwzięciem zarówno dla inwestora, jak i dla podatnika. W większości przypadków Internal Revenue Service zażąda sporego kawałka wszelkich zysków, które zarobisz na sprzedaży domu.

Szeregowe płetwy płacą podatek według pełnej stawki podatku dochodowego. Kredyt: Purestock / Purestock / Getty Images

Brak zwolnień podatkowych dla inwestorów

Niewielu ludzi płaci podatek od zysków, które osiągają, gdy sprzedają dom. To dlatego, że IRS pozwala podatnikom zachować pierwsze 250 000 dolarów zysku bez podatku, lub 500 000 dolarów dla par małżeńskich składających wnioski wspólnie. Zwolnienie to ma jednak zastosowanie tylko w przypadku sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Jeśli sprzedajesz nieruchomość, w której nigdy nie mieszkałeś lub nie mieszkałeś przez co najmniej dwa z pięciu lat bezpośrednio poprzedzających sprzedaż, musisz zadeklarować zysk z zeznania podatkowego.

Większy zysk oznacza większy podatek

Twój zysk to różnica w dolarach między pieniędzmi, które wydajesz na nieruchomość, a kwotą, którą sprzedajesz. Załóżmy na przykład, że kupujesz dom za 150 000 USD i wydajesz 50 000 USD na nową kuchnię, farbę i inne ulepszenia, aby uczynić dom bardziej atrakcyjnym. Jeśli sprzedasz dom za 230 000 USD, zysk podlegający opodatkowaniu wynosi 30 000 USD. Jako inwestor płacisz podatek od pełnej kwoty zysku kapitałowego. Możesz odliczyć wszystkie swoje wydatki, takie jak podatki od nieruchomości, prowizje od nieruchomości i inne opłaty, aby zmniejszyć swoje zyski.

Dwukrotna odpowiedzialność podatkowa

Ile zapłacisz podatku zależy od tego, jak długo trzymasz składnik aktywów. Człowiek podatkowy nagradza inwestorów, którzy utrzymują swoje nieruchomości inwestycyjne przez ponad rok, stosując niższą długoterminową stopę zysku kapitałowego. Może to być od 0 do 15 procent, w zależności od indywidualnych okoliczności. Jeśli kupisz i sprzedasz dom w ciągu jednego roku, twój zysk jest opodatkowany według zwykłej stawki podatku dochodowego. W momencie publikacji wskaźnik ten mógł wynosić nawet 39,6 procent.

Kiedy przerzucanie staje się biznesem

IRS ma prawo klasyfikować seryjne przerzucanie - uzupełniając transakcje typu back-to-back lub kilka transakcji kupna-sprzedaży w krótkim czasie - jako biznes, a nie strategię inwestycyjną. Jeśli tak się stanie, cały zysk jest uważany za dochód aktywny, niezależnie od tego, jak długo jesteś właścicielem nieruchomości. Zysk podlega opodatkowaniu według Twojej zwykłej stawki podatku dochodowego i możesz również podlegać podatkom od wynagrodzeń i samozatrudnieniu według obowiązującej stawki. Nie ma trudnej reguły, która określałaby punkt zwrotny od działalności inwestycyjnej do działalności biznesowej. IRS analizuje każdą sprawę indywidualnie.