Przepisy dotyczące niekorzystnego posiadania w New Jersey

Niepożądane posiadanie jest procesem, w którym osoba może nabyć tytuł do nieruchomości poprzez jej zajęcie. Nieruchomość musi być zajęta przez pewien okres czasu, który różni się w zależności od stanu. W New Jersey okres i inne wymagane elementy niekorzystnego posiadania są określone w sekcji 2A: 14-31 kodeksu New Jersey. Jeśli niekorzystny właściciel przeważy w swoim roszczeniu, pierwotny właściciel nieruchomości nie otrzyma rekompensaty za stratę.

Okres posiadania

Jeśli osoba będąca właścicielem domu lub pustej działki instaluje ogrodzenie, buduje podjazd lub umieszcza obiekt poza linią graniczną swojego majątku - na mieniu będącym własnością kogoś innego - może uzyskać tytuł po utrzymaniu posiadania przez długi okres czasu. Zgodnie z sekcją 2A: 14-31, jeżeli nieruchomość jest niezabudowanym obszarem leśnym, niekorzystny okres posiadania wynosi 60 lat. Wszystkie inne nieruchomości mają okres zatrudnienia wynoszący 30 lat.

Tacking

Z powodu bardzo długiego okresu czasu wymaganego do wystąpienia o szkodliwe posiadanie w New Jersey, niekorzystny posiadacz może ustalić, że ustawowy okres jest spełniony przez sczepianie. Tacking oznacza, że ​​osoba, która twierdzi, że jest właścicielem przez niekorzystne posiadanie, może użyć aktów przeszłości lub rejestrów publicznych, aby ustalić, że 30- lub 60-letni okres posiadania rozpoczął się od poprzedniego właściciela.

Na przykład, jeśli dana osoba zbudowała ogrodzenie o dwie stopy za linią swojej własności i pozostała tam przez 12 lat przed sprzedażą, a nowy właściciel zachował ogrodzenie, nowy właściciel mógł złożyć wniosek o tytuł przez niekorzystne posiadanie po 18 latach. Dzieje się tak dlatego, że okupacja rozpoczęła się 30 lat przed zbudowaniem ogrodzenia w czasie posiadania pierwotnego właściciela.

Elementy

Przeciwny posiadacz musi ustalić elementy niekorzystnego posiadania w celu uzyskania tytułu w New Jersey. Elementy obejmują ciągłe, wrogie, otwarte i notoryczne, wyłączne i faktyczne posiadanie. „Ciągły” oznacza, że ​​posiadanie musi być stałe i regularne; sporadyczne korzystanie z ziemi nie jest wystarczające do ustalenia niekorzystnego stanu posiadania. „Wrogi” oznacza, że ​​niekorzystny właściciel korzysta z nieruchomości, wiedząc, że nie jest prawowitym właścicielem nieruchomości. Niekorzystny posiadacz może ustanowić „otwarte i notoryczne” posiadanie, wykorzystując ziemię w taki sposób, że każdy - w tym rzeczywisty właściciel - może widzieć, na przykład utrzymywać trawnik lub umieszczać szopę lub inny rodzaj konstrukcji na ziemi. „Wyłączny” element własności wymaga, aby niekorzystny posiadacz był jedynym właścicielem nieruchomości. Oznacza to, że nawet rzeczywisty właściciel nie korzysta z ziemi. Wreszcie, „faktyczne posiadanie” oznacza, że ​​niekorzystny posiadacz musi korzystać z gruntów - np. Do zbioru plonów - zamiast po prostu ubiegać się o nie.

Wyjątek

Jedynym wyjątkiem od prawa do tytułu własności przez niekorzystne posiadanie w New Jersey jest sytuacja, w której rząd federalny lub stanowy jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Nieruchomość, która jest użytkowana publicznie, na przykład szkoła i otaczająca ją ziemia lub autostrada, jest chroniona przed wszelkimi roszczeniami z tytułu posiadania. Ponadto tereny leśne będące własnością federalną lub państwową, nawet niezagospodarowane i niewykorzystane, również nie podlegają przejęciu przez niekorzystnego właściciela.