Spisu treści:
Możesz kupić lub refinansować dom za pomocą konwencjonalnej pożyczki rehabilitacyjnej lub pożyczki FHA 203 (k). Federal Housing Administration ubezpiecza program 203 (k), chroniąc pożyczkodawców w przypadku niewykonania zobowiązania. Pożyczki konwencjonalne nie są ubezpieczone przez rząd i mogą być wykorzystywane do większej liczby rodzajów napraw. Zarówno FHA, jak i konwencjonalne kredyty rehabilitacyjne wymagają od licencjonowanych wykonawców wykonywania napraw nieruchomości. Kredyty rehabilitacyjne różnią się od tradycyjnych pożyczek budowlanych, ponieważ po renowacji możesz zamienić kredyt rehabilitacyjny na stałe finansowanie.
Kryteria kredytowe
Jeśli twój kredyt jest mniejszy niż gwiezdny, wybierz pożyczkę 203 (k). Pożyczkodawcy FHA zazwyczaj wymagają oceny kredytowej na poziomie 640, ale mogą zezwolić na wyniki niższe niż 600. Gwarancja ubezpieczeniowa FHA pozwala na większą elastyczność w ustalaniu kryteriów kredytowych.Konwencjonalni kredytodawcy zwykle wymagają co najmniej 680 na kredyt rehabilitacyjny Homeniety Fannie. Kredytobiorcy z doskonałym kredytem - i co najmniej 740 punktów kredytowych - otrzymują najlepsze oprocentowanie, co może uczynić konwencjonalną pożyczkę odwykową tańszą niż pożyczka rehabilitacyjna FHA. Ogólnie rzecz biorąc, przy każdym rodzaju pożyczki, im wyższa jest Twoja zdolność kredytowa, tym więcej możesz pożyczyć w stosunku do wartości Twojego domu.
Limity kredytu do wartości
Loan-to-value lub LTV to stosunek opisujący relację między kwotą pożyczki rehabilitacyjnej a wartością domu po dokonaniu napraw. FHA ma najwyższą wartość LTV dopuszczoną do pożyczki rehabilitacyjnej na poziomie 96,5%, co wymaga 3,5% zaliczki. W przypadku refinansowania potrzebujesz 3,5 procent kapitału, aby spełnić wymagania LTV. Pożyczka Fannie HomeStyle ma nieco mniej hojną LTV na poziomie 95 procent, co oznacza, że potrzebowałbyś co najmniej 5 procent mniej lub 5 procent kapitału na kredyt refinansowy. Zarówno 203 (k), jak i HomeStyle pozwalają ograniczone refinansowanie wypłaty, które pozwalają na zmianę stopy procentowej i warunków kredytu, ale nie powodują znaczących zwrotów środków do kredytobiorcy.
Wskaźniki zadłużenia do dochodu
Twoja płatność mieszkaniowa za pożyczkę FHA 203 (k) nie może przekroczyć 31 procent miesięcznego dochodu brutto. Opłata mieszkaniowa obejmuje kwotę główną, odsetki, podatki i ubezpieczenie. Ten limit jest znany jako stosunek długu do dochodu lub DTI. Twoja płatność mieszkaniowa plus powtarzające się comiesięczne spłaty długów również nie mogą przekroczyć 43 procent dochodu brutto. Są to jednak wytyczne ustalone przez FHA. Pożyczkodawca FHA wykorzystujący zautomatyzowane oprogramowanie ubezpieczeniowe do zakwalifikowania się może zaakceptować wyższy współczynnik DTI - do 55 procent.
Kredytobiorcy HomeStyle z niższymi wynikami kredytowymi mogą mieć łączną DTI do 36 procent i do 45 procent DTI z wyższymi wynikami kredytowymi. Stosunek LTV i rodzaj pożyczki - stała lub regulowana - wpływa również na to, które z dwóch maksymalnych DTI mają zastosowanie.
Proces konstruowania
Specyfikacje prac i oferty od licencjonowanych wykonawców określają kwotę finansowania renowacji otrzymywaną przy pożyczce 203 (k) lub HomeStyle. Rachunek powierniczy renowacji ustanowiony po zamknięciu posiada środki w trakcie realizacji projektu. Pobierasz pieniądze i płacisz za naprawy, ponieważ praca jest zakończona i zatwierdzona przez pożyczkodawcę. Pożyczkodawca zapewnia, że wszystkie specyfikacje pracy są spełnione w odpowiednim czasie i zgodnie z ofertami. Pożyczka 203 (k) może wymagać od konsultanta zatwierdzonego przez FHA, który odwiedza nieruchomość, sporządzenia raportu opisującego zakres potrzebnej pracy i oszacowania, zanim otrzymasz pożyczkę. Konsultant sprawdza również ukończone prace, abyś mógł wyciągnąć fundusze i zapłacić kontrahentom po zamknięciu.