Spisu treści:
Niewielki procent sprzedawców domowych może zdecydować się na finansowanie właściciela, działając zasadniczo jako pożyczkodawca nabywcy domu. Zamiast pożyczać od tradycyjnego banku na zakup domu, kupujący obiecuje spłacić sprzedającemu równowagę ceny sprzedaży domu. Ten typ sprzedaży i finansowania jest również znany jako sprzedawca z powrotem lub finansowanie sprzedawcy. Obejmuje grunt lub umowę sprzedaży, weksel i akt, ustawić.
Ustalanie warunków sprzedaży z umową
Finansowanie właściciela może być zorganizowane na kilka różnych sposobów. Wybór zależy zwykle od tego, czy sprzedawca zgadza się na finansowanie, czy „przeniesienie”, większość lub tylko niewielką część ceny sprzedaży. Na przykład kupujący może dokonać zaliczki i sfinansować saldo ceny sprzedaży ze sprzedawcą. Lub kupujący może uzyskać pierwszą hipotekę na pokrycie części ceny sprzedaży - na przykład 80 procent - dokonać zaliczki i sfinansować pozostałą część u sprzedawcy, za pośrednictwem hipotekę drugą lub młodszą.
Jeśli sprzedający finansuje całą cenę sprzedaży pomniejszoną o zaliczkę kupującego, umowa może być zapisana jako umowa gruntowa, znana również jako:
- Umowa sprzedaży gruntów
- Umowa sprzedaży ratalnej
- Umowa sprzedaży
- Umowa na czyn
Ten dokument pozwala kupującemu uzyskać sprawiedliwy tytuł do domu, a nie pełny tytuł prawny. Tytuł prawny i własność są przyznawane dopiero po całkowitej spłacie pożyczki, która pokryła większość ceny sprzedaży.
Jeśli sprzedający finansuje tylko a drugi kredyt hipoteczny w domu zazwyczaj używana jest umowa sprzedaży. Umowa sprzedaży jest podobna do umowy sprzedaży bezpośredniej, w której nie występuje finansowanie ze strony sprzedawcy. Nabywca uzyskuje tytuł własności i staje się nowym właścicielem, ale musi spłacić dwa weksle: jeden do banku i jeden do sprzedawcy.
Obietnica spłaty
Weksel jest prawnie wiążącym dokumentem finansowym, który określa warunki spłaty pożyczki, takie jak:
- Kwota pożyczki, która jest początkowym saldem należnym
- Oprocentowanie
- Warunki ustalonej lub regulowanej stawki
- Kary za opóźnienia w płatnościach
- Okres spłaty lub liczba lat lub miesięcy na spłatę pożyczki
Ten dokument IOU nie musi być rejestrowany w hrabstwie.
Hipoteka lub Deed of Trust
W zależności od stanu, hipoteka lub umowa powiernicza jest wykorzystywana do zabezpieczenia spłaty pożyczki. Te dokumenty są znane jako instrumenty bezpieczeństwa, ponieważ wiążą wypłatę pożyczki z własnością domu. Jeżeli kupujący nie spłaci sprzedawcy w umowie sprzedaży, kupujący może utracić prawo własności poprzez proces wykluczenia. Gdy pożyczka zostanie spłacona w całości, zostaje zwolniona hipoteka lub czyn zaufania. Dokumenty te są rejestrowane w hrabstwie wkrótce po podpisaniu.
Zasoby i usługi
Sprzedawcy mogą otworzyć rachunek powierniczy z firmą tytułową do przechowywania płatności kupujących, w tym wpłat, zaliczek i rat miesięcznych. Sprzedawcy mogą również korzystać z firma obsługująca pożyczki opracowywać i zarządzać umową pożyczki. Usługodawca pożyczkowy wystawia rachunki i pobiera miesięczną płatność w imieniu sprzedawcy. Sprzedawcy i kupujący powinni zatrudnić adwokata ds. Nieruchomości w celu uzyskania porady i przygotowania umowy, noty i aktu. Adwokaci udzielają porad prawnych przez cały okres spłaty i przetwarzają niezbędne dokumenty prawne, jeśli transakcja się nie powiedzie.