Spisu treści:
- Ułatwienia jako sprzedaż
- Przydzielanie podstawy własności
- Obliczanie zysku podlegającego opodatkowaniu
- 1031 Odroczenie wymiany
Przedsiębiorstwa komunikacji komórkowej mogą nabywać wieczyste służebności gruntowe w celu umieszczenia wież radiowych komórkowych. Ponieważ wieczysta służba prawna zapewnia spółkom posiadającym stałe prawa majątkowe, Internal Revenue Service traktuje sprzedaż wieczystych służebności jako sprzedaż nieruchomości. Dla właściciela ziemskiego takie traktowanie ma znaczące korzyści podatkowe.
Ułatwienia jako sprzedaż
Kiedy sprzedajesz służebność, która ogranicza prawa własności nabywcy do ustalonego okresu, IRS traktuje transakcję jako umowę najmu. Otrzymywane opłaty leasingowe podlegają wyższym stawkom zwykłego podatku dochodowego. Jednak w przypadku sprzedaży wieczystej służebności trwałość praw nabywcy do gruntu gwarantuje traktowanie podatkowe jako sprzedaż nieruchomości, a nie najem. Ponieważ sprzedaż nieruchomości podlega zasadom zysków kapitałowych, sprzedaż wieczystej służebności może zaoszczędzić znaczną kwotę podatku dochodowego w wyniku niższych stawek podatkowych od długoterminowych zysków kapitałowych.
Przydzielanie podstawy własności
Podobnie jak w przypadku sprzedaży jakiegokolwiek majątku kapitałowego, musisz najpierw ustalić, jaka jest twoja podstawa opodatkowania w gruncie, na którym sprzedano służebność. Nie można jednak użyć podstawy opodatkowania dla całej nieruchomości; zamiast tego musisz przeznaczyć tylko tę część obszaru gruntu, która podlega wieczystej służebności. Załóżmy na przykład, że nabywasz 10 akrów ziemi za koszt podstawowy w wysokości 1 miliona dolarów. Jeśli tylko jeden z tych akrów jest objęty służebnością, przeznaczasz 10 procent (100 000 dolarów) całkowitej kwoty podatku na jeden akr, ponieważ stanowi on 10 procent z 10 akrów.
Obliczanie zysku podlegającego opodatkowaniu
Po przydzieleniu podstawy opodatkowania oblicz zysk kapitałowy jako cenę uzyskiwaną za wieczną służebność pomniejszoną o podstawę opodatkowania. Na przykład, jeśli firma komórkowa oferuje 5 mln USD w zamian za wieczyste służebność, zgłosisz zysk kapitałowy w wysokości 4,9 mln USD. Jeśli posiadasz nieruchomość przez ponad rok w momencie sprzedaży służebności, możesz zgłosić 4,9 miliona USD jako długoterminowy zysk kapitałowy na Schedule D i skorzystać z niższych stawek podatkowych. Jeśli jednak jesteś właścicielem gruntu przez okres jednego roku lub krócej, musisz zgłosić transakcję jako krótkoterminowy zysk kapitałowy, który podlega zwykłym stawkom podatku dochodowego.
1031 Odroczenie wymiany
Sprzedaż wieczystej służebności daje ci możliwość odroczenia wynikającego z niej zysku podatkowego poprzez zawarcie takiej transakcji wymiany. Podstawowym wymogiem zasad wymiany typu „podobnego rodzaju” jest reinwestowanie sprzedaży służebności w podobny przedmiot. Jednakże musisz zidentyfikować podobny rodzaj nieruchomości w ciągu 45 dni od sprzedaży wieczystej służebności. Ponadto zakup takiej nieruchomości musi być zakończony w ciągu 180 dni od daty sprzedaży służebności lub terminu złożenia następnego zeznania podatkowego, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej. Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości podobnego rodzaju, twoja podstawa w nowej nieruchomości jest identyczna z podstawą, którą posiadasz w służbie. Dlatego nie rozpoznajesz zysku podlegającego opodatkowaniu, dopóki nie sprzedasz nieruchomości podobnego rodzaju.