Spisu treści:
Sprzedaż szeryfa jest powszechnie znana jako aukcja wykluczenia. Aukcja odbywa się przed budynkiem sądu okręgowego lub przed samą nieruchomością. Po sprzedaży szeryfa istnieją pewne wymagania i działania, które należy podjąć w imieniu nowego nabywcy lub banku, jeśli zatrzymają nieruchomość.
Aukcja
Aukcje wykluczenia odbywają się w pierwszy wtorek każdego miesiąca. Jest powszechnie określany w branży nieruchomości jako „wtorek wykluczenia”.
Podczas aukcji każdy może licytować nieruchomość, włączając właściciela domu lub członków rodziny właściciela domu.
Jeśli na aukcji zostanie znaleziony licytant z wysoką ofertą, w ciągu kilku następnych dni będą musieli wpłacić zadatek i potwierdzić środki na pozostałą część ceny sprzedaży. Jeśli jednak żaden z oferentów nie osiągnie kwoty rezerwy wymaganej przez bank do sprzedaży domu na aukcji, bank zachowa nieruchomość jako nieruchomość stanowiącą własność (REO) na późniejszą sprzedaż na otwartym rynku.
Potwierdzenie funduszy
Jeśli licytantowi uda się wygrać licytację w domu na aukcji, będą musieli dokonać depozytu pieniężnego z urzędem wyznaczonym przez hrabstwo, który reguluje aukcję. W ciągu 5 do 10 dni od daty zakupu kupujący będzie musiał przedstawić dowód środków na saldo ceny sprzedaży lub pokazać zatwierdzone finansowanie salda.
Jeśli urzędnik hrabstwa nie jest w stanie potwierdzić środków kupującego lub potwierdzić zatwierdzonego finansowania w tym czasie, depozyt pieniężny zostaje zatrzymany, a dom zostanie ponownie sprzedany na aukcji przy następnej sprzedaży wykluczenia, przechowywanej przez bank lub sprzedanej następnej oferentowi, który zaoferuje najwyższą cenę.
Inspekcja nieruchomości
Niezależnie od tego, czy dom został sprzedany na aukcji oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę, czy został zachowany przez bank jako REO, nieruchomość będzie wymagać kontroli. Ma to na celu ocenę stanu nieruchomości, wymaganych napraw, możliwych zanieczyszczeń, zagrożeń dla zdrowia lub innych wad majątkowych.
Kupujący może sam przeprowadzić tę kontrolę lub zatrudnić niezależnego inspektora. Jeśli nieruchomość jest REO, albo zarządzający aktywami, albo agent nieruchomości przeprowadzą wstępną inspekcję i, w razie potrzeby, zatrudnią osoby trzecie.
Mieszkańcy
Podczas kontroli nabywca lub bank również oceni, czy ktoś nadal zajmuje nieruchomość. Mieszkańcami mogą być obecni najemcy lub właściciel domu, który został wykluczony.
Ponieważ czyn i wszystkie prawa własności są przenoszone po zawarciu transakcji sprzedaży (walidacja funduszy lub zatrzymanie nieruchomości przez bank), nieruchomość jest zajęta przez tych mieszkańców, którzy wkraczają na teren i mogą zostać usunięci lub eksmitowani.
Eksmisja
Jeśli nieruchomość jest zajęta, nowy właściciel lub zarządca aktywów złoży dokumentację eksmisyjną w biurze rejestratora powiatu. Ta dokumentacja jest następnie przekazywana do działu szeryfa. Może to trwać zaledwie kilka dni lub nawet kilka tygodni.
Departament szeryfa będzie służył mieszkańcom zawiadomieniem o eksmisji, nakazując im opuszczenie lokalu w ciągu następnych 72 godzin. Jeśli tego nie zrobią, mogą zostać siłą usunięte przez wydział szeryfa i wszystkie rzeczy osobiste zabrane z rezydencji i umieszczone na zewnątrz.