Spisu treści:
Umowa gruntowa, zwana inaczej umową o dzieło, jest umową o płatności ratalnej między kupującym a sprzedającym, w której sprzedawca, zamiast banku, finansuje zakup działki nieruchomości. Umowa gruntowa może przynieść korzyści kupującym, którzy nie mogą uzyskać finansowania bankowego, oraz sprzedawcom, którzy chcą uniknąć biurokracji związanej z finansowaniem przez osoby trzecie.
Posiadanie
Kontrakty gruntowe zazwyczaj nie wymagają dużych zaliczek - w rzeczywistości niektóre umowy o ziemię wymagają jedynie płatności miesięcznych. Kupujący zazwyczaj może się wprowadzić, gdy tylko umowa zostanie podpisana, a pierwsza płatność zostanie dostarczona sprzedawcy. Po wprowadzeniu się kupującego sprzedawca nie może już wejść na teren bez zgody kupującego, chyba że kupujący nie spełni warunków.
Tytuł
W umowie o grunt sprzedający zachowuje prawo własności do momentu, gdy kupujący spłaci wszystkie raty i zastosuje się do innych zobowiązań umownych. Sprzedawca zachowuje nie tylko tytuł prawny, ale również fizyczne posiadanie dokumentu tytułowego. Umowa gruntowa powinna wymagać od sprzedającego zrzeczenia się dokumentu tytułowego i zapewnienia nabywcy wszelkiej niezbędnej pomocy w przeniesieniu tytułu na kupującego, gdy tylko kupujący w pełni wykona swoje obowiązki wynikające z umowy.
Płatności
Wiele umów dotyczących gruntów przewiduje równe płatności miesięczne za cały okres obowiązywania umowy. Niektóre wymagają dużej „płatności balonem” za ostatnią ratę. Umowa powinna wyraźnie określać kwotę każdej płatności, datę jej wymagalności oraz kary za opóźnienia w płatnościach. Powinien również zawierać całkowitą cenę sprzedaży i obowiązującą stopę procentową. Wielu sprzedawców żąda wyższej ceny sprzedaży w zamian za rezygnację z zaliczki.
Obciążenia
Obciążenia są roszczeniami prawnymi na nieruchomości przez stronę trzecią, takimi jak zastaw hipoteczny lub zastaw podatkowy. Kupujący powinien przeprowadzić wyszukiwanie tytułów, aby ustalić, czy zostały zarejestrowane jakiekolwiek obciążenia majątkowe. Nabywca powinien również nalegać, aby sprzedawca zagwarantował, że na nieruchomości nie istnieją żadne obciążenia inne niż te, które zostały już ujawnione kupującemu i wymienione w umowie, i zgadzają się zabezpieczyć kupującego przed ryzykiem, że ktoś obciążony nieruchomością zamknie się.
Postanowienia domyślne
Największym ryzykiem kupującego w umowie o ziemię jest to, że nie wywiąże się z płatności przed końcem okresu, tracąc tym samym prawo do posiadania nieruchomości wraz z szansą na tytuł do niej. Postanowienia domyślne powinny być jasne i szczegółowe, aby sprzedawca nie mógł niesłusznie stosować dwuznaczności umownych ze szkodą dla interesów kupującego. Ponieważ w przypadku niewywiązania się z płatności, płatność ratalna kupującego nie będzie liczona jako kapitał, umowa powinna określać, że w przypadku niewywiązania się z płatności kupujący jest uprawniony do zwrotu każdej zapłaconej raty przekraczającej rozsądną wartość czynszu za nieruchomość.