Spisu treści:
Kalifornia jest jednym z kilku stanów, które zezwalają na przejęcie hipoteki poprzez prywatną transakcję zwaną sprzedażą powiernika. Zastąpienie powiernika na podstawie umowy powierniczej jest dokumentem prawnym, który pozwala pożyczkodawcy hipotecznemu na zmianę osoby lub podmiotu gospodarczego, który przeprowadzi sprzedaż powierniczą prywatnego powiernika.
Umowa powiernicza
W Kalifornii większość kredytodawców hipotecznych korzysta z umowy powierniczej w celu ustanowienia zastawu hipotecznego na swoim domu lub nieruchomości, gdy zaciągasz kredyt hipoteczny. W momencie zamknięcia pożyczki podpiszesz weksel i umowę powierniczą. Kredytodawca hipoteczny zapisze kopię umowy powierniczej w lokalnych rejestrach nieruchomości powiatu. Umowa powiernicza jest dokumentem, który daje organowi udzielającemu kredytu hipotecznego prawo do wykluczenia przez prywatną sprzedaż w przypadku niewywiązania się ze spłaty kredytu hipotecznego.
Powiernik
Każda umowa powiernicza identyfikuje osobę lub firmę zwaną powiernikiem. Powiernik to osoba lub firma upoważniona do przeprowadzenia egzekucji po niewykonaniu zobowiązania. Powiernik jest niezależną stroną trzecią, zwykle firmą ubezpieczeniową, prawnikiem lub firmą zajmującą się obsługą przejęć, która działa dla pożyczkodawcy hipotecznego.
Podstawienie
Większość umów powierniczych w Kalifornii po prostu nazywa firmę tytułową, która zajmowała się zamykaniem kredytów hipotecznych jako powiernik na mocy umowy powierniczej. Jednak bardzo niewiele firm tytułowych faktycznie wyklucza kredytodawców hipotecznych. Po niewypłacalności kredytobiorcy hipotecznego, większość kredytodawców hipotecznych zastąpi pierwszego powiernika wymienionego w umowie powierniczej nowym powiernikiem, który jest zwykle firmą zajmującą się obsługą prawną lub przejęciem. Właściwa procedura zgodnie z prawem stanu Kalifornia dotycząca identyfikacji nowego powiernika polega na utworzeniu i zarejestrowaniu zastępcy powiernika.
Rozpoczęcie wykluczenia
Jeśli Twój kredytodawca hipoteczny wysłał Ci substytut powiernika, jest to zazwyczaj sygnał, że pożyczkodawca bierze pod uwagę lub już wszczął postępowanie w sprawie wykluczenia. Pożyczkodawca naprawdę nie ma powodu, aby rejestrować zastępstwo powiernika, chyba że pożyczkodawca przynajmniej rozważa zamknięcie dostępu do rynku. Zastępca powiernika zidentyfikowany w zastępstwie powiernika będzie miał uprawnienia do rozpoczęcia procesu wykluczenia ze sprzedaży prywatnej, co w Kalifornii zwykle trwa około sześciu miesięcy.