Spisu treści:
- Wysoki licytant
- Brak wysokiego licytanta
- Eksmisja właściciela
- Pożyczki zabezpieczone przez rząd
- Niedobór
Po zamknięciu domu zostaje on sprzedany na aukcji licytantowi, który zaoferował najwyższą cenę. Po aukcji wykluczenia los nieruchomości spada na nowego właściciela. Jeśli odpowiednia oferta nie zostanie zaoferowana na aukcji, bank zachowa nieruchomość jako „nieruchomość będącą własnością” i zachowa wszystkie prawa do niej.
Wysoki licytant
Jeśli odpowiedni licytant zgłosi się na aukcji wykluczenia i zaoferuje akceptowalną kwotę pożyczkodawcy, który przejął nieruchomość, nieruchomość zostanie sprzedana mu w oczekiwaniu na zamknięcie. Zamknięcie nieruchomości zakupionej na aukcji wykluczenia trwa około 30 do 45 dni od daty sprzedaży. Prawa do nieruchomości nie są przenoszone na nowego właściciela, dopóki zamknięcie nie zostanie zakończone, a wszystkie strony nie podpiszą dokumentów zamykających.
Brak wysokiego licytanta
Jeśli odpowiedni licytant nie zgłosi się na aukcji wykluczenia, bank staje się nowym właścicielem, zachowując wszystkie prawa własności i odpowiedzialność za opiekę i utrzymanie nieruchomości. Bank może zdecydować się na wynajęcie nieruchomości przez spółkę zarządzającą nieruchomościami lub próbować ją odsprzedać w celu odzyskania części strat poniesionych w wyniku przejęcia. W większości scenariuszy wykluczenia ma miejsce to drugie.
Eksmisja właściciela
Po aukcji wykluczenia niektórzy właściciele domów odmawiają opuszczenia nieruchomości. Zgodnie z prawem właściciel domu nie musi opuścić domu w dniu aukcji wykluczenia. Jeśli licytujący zgłosi się do licytanta, a właściciel domu odmówi opuszczenia lokalu, nowy właściciel może wszcząć postępowanie eksmisyjne w dniu zamknięcia. Zakończenie eksmisji może jednak potrwać kilka tygodni. Jeśli bank zamknie i zachowa nieruchomość jako REO, może znacznie szybciej przeprowadzić postępowanie eksmisyjne.
Ostatecznie przejęty właściciel domu jest usuwany z nieruchomości wraz ze wszystkimi aktywami osobistymi, które są albo przenoszone do magazynu, albo umieszczane na krawężniku przed domem przez lokalny wydział szeryfa.
Pożyczki zabezpieczone przez rząd
W przypadku foreclosures FHA lub VA, podczas gdy bank, który zainicjował pożyczkę, ma prawa własności do nieruchomości, ten podmiot rządowy jest odpowiedzialny za jej sprzedaż w scenariuszu REO. W tych scenariuszach mogą być oferowane specjalne zachęty dla kupujących korzystających z tego samego rodzaju finansowania lub korzystających z kredytu z banku, który jest właścicielem nieruchomości.
Na przykład w przypadku niektórych nieruchomości FHA właścicielom domów korzystających z finansowania FHA można zaoferować wpłatę w wysokości 100 USD. Na nieruchomościach VA kwalifikującym się weteranom można zaoferować pomoc w kosztach zamknięcia. W innym przykładzie, jeśli nowy nabywca korzysta z pierwotnego posiadacza kredytu hipotecznego jako swojego pożyczkodawcy, może otrzymać zniżki na opłaty za raportowanie kredytu lub wyceny nieruchomości.
Niedobór
Po sprzedaży nieruchomości na aukcji lub jako REO, orzeczenie o niedoborze może zostać wprowadzone do systemu sądowego przeciwko przejętemu właścicielowi domu. Orzeczenie w sprawie niedoboru oblicza się, przyjmując saldo kredytu hipotecznego i odejmując od niego cenę sprzedaży nieruchomości.
Na przykład, jeśli właściciel domu był winien 250 000 USD na nieruchomości, która sprzedała się za 225 000 USD, pożyczkodawca, który jest właścicielem nieruchomości, może realizować wszystkie czynności windykacyjne zgodnie z prawem lub w systemie sądowym za różnicę w wysokości 25 000 USD.