Spisu treści:
- Sprzedawanie nieruchomości Downleg
- Kwalifikowani pośrednicy
- Identyfikacja nieruchomości Upleg
- Zamykanie na twoim Upleg
- Korzyści z wymiany 1031
Rozdział 1031 odroczona wymiana podatków to sposób, w jaki właściciele nieruchomości mogą sprzedawać nieruchomości inwestycyjne i kupować części zamienne lub części nieruchomości inwestycyjnych, odraczając zarówno podatek od zysków kapitałowych, jak i podatek od odzyskania amortyzacji. Wielu prywatnych inwestorów wykorzystuje to jako sposób na utrzymanie wszystkich swoich kapitałów aktywnych w nieruchomościach bez konieczności płacenia podatków.
Sprzedawanie nieruchomości Downleg
Dokonując wymiany 1031, sprzedaż nieruchomości „zrezygnowanej” lub „niższej” jest bardzo podobna do sprzedaży nieruchomości, gdy nie przeprowadzasz wymiany. Jedyną różnicą jest to, że w umowie kupna będziesz musiał posiadać specjalny język, aby umożliwić Ci wymianę, i nawiązać relację z wykwalifikowanym pośrednikiem, aby pomóc Ci w wymianie, zanim zamkniesz swoją dolną część.
Kwalifikowani pośrednicy
Aby udoskonalić 1031 Exchange, IRS wymaga, abyś nigdy nie dotykał pieniędzy ze sprzedaży. Ze względu na te wymagania wykwalifikowany pośrednik musi otrzymywać i utrzymywać przychody ze sprzedaży, dopóki nie będą mogły ich wypłacić w celu zakupu zamiennika. Często Twoja firma tytułowa może służyć jako QI lub możesz również skorzystać z adwokata. Należy pamiętać, że QI nie są regulowane i że będą trzymać pieniądze, dopóki nie zostaną wykorzystane w sprzedaży. W związku z tym bardzo ważne jest, aby używać QI, któremu ufasz.
Identyfikacja nieruchomości Upleg
IRS wymaga, abyś zidentyfikował nieruchomość lub nieruchomości, które kupisz w ciągu 45 dni od zamknięcia nieruchomości. Większość inwestorów korzysta z reguły „Trzy właściwości”, która pozwala wyznaczyć trzy właściwości, z których można kupić jedną, dwie lub trzy z nich. Inne zasady obejmują „regułę 200%”, która pozwala na zidentyfikowanie tylu właściwości, ile chcesz, o ile nie przekraczają dwukrotności wartości zrezygnowanej własności i „reguły 95%”, która pozwala również zidentyfikować jako wiele właściwości, jak chcesz, o ile kupisz 95 procent z nich. Jeśli nie określisz właściwości w terminie, wymiana się nie powiedzie. Jeśli nie możesz kupić żadnej ze zidentyfikowanych właściwości, wymiana również się nie powiedzie.
Zamykanie na twoim Upleg
Musisz zamknąć swoją posiadłość upleg w ciągu 180 dni od zamknięcia downlegu lub 135 dni po zakończeniu okresu identyfikacji. W tym momencie QI wyda pieniądze na zakup nieruchomości, a Ty będziesz jej właścicielem. Podobnie jak w przypadku downleg, musisz dołączyć specjalny język do umowy zakupu, aby umożliwić wykonanie 1031.
Korzyści z wymiany 1031
Kluczową zaletą giełdy 1031 jest to, że pozwala ona reinwestować cały kapitał bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych. Pozwala również na przeniesienie podstawy i skumulowanej amortyzacji do przodu, oszczędzając na płaceniu podatku amortyzacyjnego. Oszczędności podatkowe to więcej niż tylko zmniejszenie wydatków gotówkowych. Pozwalają także inwestować więcej pieniędzy, zwiększając zdolność do generowania zwrotów w przyszłości. Chociaż będziesz musiał zapłacić podatek od całości salda, kiedy w końcu sprzedasz swoją nieruchomość, jeśli umrzesz i przekażesz go swoim spadkobiercom, skorzystają oni ze zwiększonej podstawy i będą w stanie uniknąć płacenia podatków od zysków kapitałowych w ogóle.