Spisu treści:
Sprzedaż hurtowa REO Foreclosures w Twojej okolicy za niewielkie pieniądze.
Jeśli jesteś rejonem załadowanym REO Foreclosures, możesz zarabiać na przyzwoitym poziomie lub uzyskiwać stały dochód z nieruchomości.
Zdecyduj, w którym obszarze chcesz zainwestować, który jest wypełniony Foreclosures REO. Będziesz chciał się upewnić, że obszar, który Cię interesuje, nie tylko posiada nieruchomości REO, ale także ma dużo gotówki, tylko inwestorzy, którzy tam kupują. Możesz to znaleźć w rejestrach publicznych lub za pośrednictwem usługi aukcji wielokrotnych (znajdź agenta nieruchomości, który pomoże Ci w tym zakresie, jeśli nie masz własnego dostępu). Zachowaj te informacje do dalszego wykorzystania.
Krok
Znajdź sobie firmę lub prawnika z tytułem inwestora, który może wykonywać jednoczesne zamykanie (lub podwójne zamykanie). Jeśli nie wiesz, gdzie znaleźć takie rozwiązanie, musisz poprosić innych inwestorów, których używają lub dołączyć do lokalnego inwestowania w nieruchomości Klub. (Wiele prawdziwych klubów nieruchomości pozwoli ci po raz pierwszy za darmo … po prostu zapytaj.)
Gdy znajdziesz swój obszar docelowy, zapytaj miejscowych właścicieli, czy byliby zainteresowani innym wynajmowanym obiektem w okolicy i ile byliby gotowi zapłacić za jeden.Lokalnych właścicieli można znaleźć, dzwoniąc pod znaki „do wynajęcia” w okolicy, rozmawiając z agentami nieruchomości i rozmawiając z właścicielami na lokalnych spotkaniach klubowych inwestorów nieruchomości.
Krok
Pamiętaj w kroku 1, w którym powinieneś poprosić agenta nieruchomości, aby pomógł ci dotrzeć do obszaru, w którym kupują kupujący pieniądze? Cóż, poprosisz agenta nieruchomości, aby cofnął się o kilka miesięcy i podał listę wszystkich sprzedaży gotówkowych, które miały miejsce w twoim obszarze docelowym dla REO Foreclosures. Te informacje nie tylko dadzą Ci listę wszystkich kupujących gotówkę, ale również powiedzą ci, ile ci inwestorzy są gotowi zapłacić za określone rodzaje nieruchomości w twoim obszarze docelowym.
Krok
W porządku, teraz, gdy masz już listę nabywców i firmę tytułową lub adwokata, możesz zacząć lokalizować właściwości wykluczenia REO, aby umieścić oferty. Przede wszystkim wszystkie banki będą wymieniać swoje nieruchomości z agentami nieruchomości. Pamiętasz więc tego agenta nieruchomości, z którym miałeś do czynienia?:-) Tak, masz zamiar poprosić ich o codzienne udostępnianie ofert wykluczenia reo. Najlepiej kierować się na nieruchomości, które są na rynku od jakiegoś czasu, ponieważ kiedy pierwszy raz trafią na rynek, jest mnóstwo konkurencji. Ale na początku celuj we WSZYSTKIE właściwości wykluczenia REO, które wchodzą na rynek, na wypadek, gdyby Twój rynek nie był tak konkurencyjny jak mój.
Umów się na spotkanie z agentem nieruchomości, aby uzyskać dostęp do interesujących nieruchomości wykluczenia REO. Sprawdź nieruchomość i określ, ile pracy jest potrzebne (jeśli nie znasz żadnych liczb napraw, nie martw się … Ciągle tego nie robię;-) poważnie, nie.) Możesz poprosić agenta nieruchomości o pomoc w tym względzie lub możesz zabrać ze sobą przyjaciela kontrahenta lub możesz założyć, że potrzebuje całkowitej pracy. Po obejrzeniu wystarczającej liczby domów na sprzedaż, a nawet dostatecznej ilości sprzedanych egzemplarzy, będziesz mógł ocenić ilość pracy, która jest ci potrzebna. (Naprawdę nie żartuję, kiedy mówię, że nadal nie znam liczb napraw. Jestem całkiem dobry w odgadywaniu … Zazwyczaj przychodzę w granicach 5000 USD).
Krok
Teraz, gdy masz już wszystkie potrzebne informacje, zamierzasz złożyć ofertę (pomaga upewnić się, że masz kupujących NAJPIERW. Więc pracuj nad tą listą kupujących, ok?)
W przypadku wykluczenia z banku REO nie zezwalają na zlecenia, więc będziesz robić jednoczesne zamykanie swoich transakcji.
Aby określić cenę do zaoferowania, przejdziesz do informacji dostarczonych przez agenta nieruchomości ze sprzedanymi gotówkami w okolicy i porównamy te nieruchomości z tymi, które właśnie oglądałeś. Wiesz z wyprzedaży i z rozmów z innymi inwestorami, co inwestorzy gotówkowi zapłacą za takie nieruchomości, więc teraz musisz tylko obliczyć swój zysk, a następnie określić swoją cenę zakupu MAX.
Będziesz chciał porozmawiać ze swoim agentem nieruchomości o kosztach zamknięcia, ponieważ zmniejszy on twój zysk i będziesz musiał znać ich, aby pomóc ci w ustaleniu ceny zakupu MAX, dzięki czemu nadal możesz osiągnąć zysk. Koszty zamknięcia lub rozliczenia są różne w każdym obszarze, więc naprawdę będziesz musiał przejść przez te informacje do swojego agenta nieruchomości.
Po tym, jak odkryjesz wszystkie swoje liczby, w tym swój zysk, złożysz ofertę.
Załóżmy na przykład, że inwestorzy płacą 40 000 USD za nieruchomości, takie jak wykluczenie REO, które obejrzeliście, i chcecie osiągnąć zysk w wysokości 5000 USD, a koszty zamknięcia wyniosą około 500 USD. Biorąc to wszystko pod uwagę, cena zakupu MAX wynosiłaby 34 500 USD. (40 000 USD - 5000 USD zysku - koszt zamknięcia 500 USD = cena zakupu MAX.)
Nie zaczynaj tam jednak. Zacznij trochę niżej, ponieważ jeśli zaczniesz od góry, trudno będzie zejść, ale jeśli zaczniesz niżej, możesz stopniowo dostać się do swojej ceny MAX, jeśli zajdzie taka potrzeba.
Niektórzy hurtownicy stosują metodę formuły, a to oznacza, że używają formuły do określenia swojej ceny zakupu MAX. Określają wartość po naprawieniu domu (co jest warte po jego naprawieniu), mnożąc to przez od 65% do 70% (będziesz musiał to zmienić na podstawie swojego rynku), a następnie odjąć koszty naprawy i Twój zysk i będzie równy Twojej maksymalnej cenie zakupu.
Przykład: Powiedzmy, że w tym domu o wartości 40 000 $ ustalony dom będzie wart 100 000 $. A dom potrzebuje 45 000 $ wykonanej pracy. Nadal chcesz zebrać 5000 USD. W ten sposób można dowiedzieć się, jaka jest cena zakupu MAX według wzoru: 100 000 $ x 70% = 70 000 $ - 45 000 $ (naprawy) = 25 000 $ to cena zakupu MAX. (Znalazłem za pomocą formuły
Krok
Ponieważ określiłeś cenę oferty, będziesz musiał przekazać swojemu agentowi nieruchomości depozyt pieniężny. Ma to pokazać bankowi, że poważnie podchodzisz do swojej oferty. Tak realistycznie, im więcej odkładasz, tym poważniejsze wydajesz się bankowi. Pamiętaj jednak, że wycofasz się z umowy z jakiegokolwiek powodu, który nie jest objęty warunkami umowy, a stracisz te pieniądze (więc nie chcesz, aby było to tak wysokie). REO Foreclosures umieścić 500 do 1000 $ jako poważne pieniądze, ale jeśli możesz uciec z $ 100 … idź na to!
Twój agent nieruchomości przejmie czek i najprawdopodobniej broker wpłaci go na rachunek escrow do czasu rozliczenia / zamknięcia.
Krok
Jeśli nie masz doświadczenia w inwestowaniu w nieruchomości, możesz wybrać różne umowy warunkowe dotyczące swojej nieruchomości. Jak inspekcja nieruchomości, inspekcja farb na bazie ołowiu, awaryjność kredytów hipotecznych, inspekcja radonu itp.
Tylko ostrzeżenie, im więcej nieprzewidzianych okoliczności wybierzesz, tym mniej atrakcyjna jest twoja oferta dla banku.
Zasadniczo nie wybieram żadnych nieprzewidzianych okoliczności i jestem świadomy, że moje poważne pieniądze są bardzo zagrożone w tym scenariuszu (ponieważ nawet nie wybieram warunkowości hipotecznej). Kiedy to robisz, jest to najlepiej wyglądająca oferta możesz dokonać transakcji z REO Foreclosures, bank będzie chciał tego, co nazywa się dowodem funduszy. W rzeczywistości będą chcieli dowodów funduszy, niezależnie od tego, czy wybierzesz przypadki, czy nie, tylko fyi.
Dowód funduszy to właśnie dowód, że masz pieniądze na zakup tej nieruchomości. Jeśli masz linię kredytową, kartę kredytową, tyle samo w banku, przyjaciela lub członka rodziny, który ma te rzeczy z tak dużą ilością pieniędzy na swoim koncie, możesz użyć tego jako dowodu wpłaty. Jeśli nie, możesz uzyskać dowód listu od funduszu, który nazywa się firmą finansującą transakcje. (Wystarczy Google „finansowanie transakcyjne”, aby uzyskać listę miejsc, z którymi można porozmawiać.)
Gdy bank wielokrotnie wyrejestrowuje się z oferty, bank będzie posiadał tytułową firmę, z którą będzie chciał zawrzeć transakcję (czasami daje to zachęty, aby tak się stało). Możesz to zrobić, ale nadal wysyłaj wszystkie podpisane dokumenty do Twojej firmy tytułowej i poproś ich o „zamknięcie” uprzejmości i niech poinformują o tym również firmę tytułową banku. W ten sposób zachowujesz kontrolę nad transakcją.
Krok
Teraz, gdy bank i oboje podpisaliście umowę, nadszedł czas, aby znaleźć ostatecznego nabywcę! Zadzwoń do wszystkich znaków „do wynajęcia”, które widziałeś, gdy właściciele powiedzieli, że będą zainteresowani większą liczbą wynajmowanych nieruchomości w okolicy i powiedz im, że masz coś na podstawie umowy i chcesz wiedzieć, czy są zainteresowani jej kupnem.
Zadzwoń do wszystkich, których dodałeś do listy kupujących!
Weź też białe puste plastikowe tabliczki z metalowymi stojakami i napisz na nich grubym czarnym znacznikiem:
3 łóżka / 1 ba. tani dom $ 40k GOTÓWKA / Musi sprzedać! 555-5555
I umieść około 20 z nich w okolicy domu. Twój telefon zadzwoni. (Jeśli nie masz pieniędzy na zakup około 20 z nich, po prostu będziesz dużo dzwonił i prowadził badania. Zadzwonienie do właścicieli i dzwonienie do inwestorów, o których wiesz, że kupili dom za gotówkę w ostatnich kilka miesięcy …. pamiętasz listę, którą otrzymałeś od pośrednika w obrocie nieruchomościami?)
Twoim celem jest pilna praca w celu znalezienia ostatecznego nabywcy, abyś mógł zamknąć swoje REO Foreclosures, a Ty możesz również otrzymać zapłatę!
Krok
Po znalezieniu nabywcy końcowego podpisujesz z nim umowę sprzedaży. W tej umowie sprzedaży będziesz „sprzedawcą” i będą „kupującym”. (Wiem, że jeszcze nie zamknąłeś banku, ale ponieważ masz podpisaną umowę sprzedaży na nieruchomości, masz teraz tzw. Równe zainteresowanie nieruchomością i możesz ją reklamować i sprzedawać jako „sprzedawcę”.) Pamiętaj, aby umieścić tutaj odpowiednią cenę sprzedaży (wyższą cenę!). Będziesz także musiał otrzymać zadowalający depozyt od kupującego. Ponieważ jesteś teraz sprzedawcą, chcesz, aby było to jak najwyższe. Więc wiesz, że ten kupujący poważnie podchodzi do transakcji. Aby być bezpiecznym, niech sprawią, że czek na prawdziwe pieniądze znajdzie się w nazwie firmy lub na adwokacie. Będą go przechowywać na rachunku escrow do czasu rozliczenia / zamknięcia. Pamiętaj, aby poinformować ich, że zamknięcie nastąpi z Twoją firmą lub prawnikiem zajmującym się nieruchomościami (gdy zaufasz temu nabywcy lub wiesz, co robisz, możesz zdecydować się na użycie ich firmy tytułowej lub prawnika do zamknięcia).
Krok
Teraz zamierzasz przekazać tę dokumentację sprzedaży swojemu prawnikowi i / lub firmie tytułowej. Możesz dać im znać, że będzie to transakcja jednoczesnego zamknięcia, nad którą pracujesz.
Jeśli z jakiegoś powodu firma tytułowa twierdzi, że nie możesz wykonać jednoczesnego zamknięcia, możesz wykonać podwójne zamknięcie i możesz skorzystać z finansowania transakcyjnego, które przeszukałeś kilka kroków temu. Pozwalają ci pożyczyć pieniądze na kilka godzin lub kilka dni, aby uzyskać transakcję. Bądź świadomy tego, co będą pobierać za pieniądze, ponieważ będziesz musiał to włożyć w koszty zamknięcia.
Pokaż się do rozliczenia i odbierz swoje 5000 $ !!! Teraz idź i znajdź więcej REO Foreclosures do sprzedaży hurtowej!