Spisu treści:
- Proces wykluczenia
- Zaangażowanie najemcy w proces
- Ochrona najemców w wykluczeniu
- Eksmisja po wykluczeniu
Jeśli jedynym związkiem ze stanem Indiana jest oglądanie piłki nożnej Notre Dame lub pamiętanie uśmiechniętego 6-letniego Rona Howarda śpiewającego pochwały Gary'ego z Indiany w „The Music Man”, możesz nie wiedzieć, że Indiana cierpiała według najwyższych wskaźników Foreclosures w kraju na początku kryzysu wykluczenia w 2006 r., według badania z 2007 r., „My Old Indiana Home: studium rosnących stawek wykluczenia” z University of Southern Indiana. Zarówno proces wykluczenia, jak i powiązane prawa najemców w państwie Hoosier są określone w prawie federalnym i stanowym.
Proces wykluczenia
Foreclosures w Stanach Zjednoczonych są sądowe (sądowe) lub sądowe (administracyjne). W Indianie Foreclosures są sądowe. Od 2011 r. Kredytodawcy wykluczający musieli wysłać zawiadomienie do zaległych kredytobiorców co najmniej 30 dni przed złożeniem pozwu o wykluczenie w sądzie. Rozpoczynają działania wykluczające, składając pozew i rejestrując tzw. „Lis pendens” lub zawiadomienie o toczącym się procesie sądowym. Wymienione strony mają prawo zażądać konferencji ugodowej w celu znalezienia alternatywy dla wykluczenia, takiej jak modyfikacja pożyczki. Sąd ostatecznie wydaje wyrok za lub przeciw wykluczeniu, a jeśli ten pierwszy, zarządza sprzedaż nieruchomości.
Zaangażowanie najemcy w proces
Wykluczenie kredytodawców w Indianie może obejmować zarówno właściciela nieruchomości, jak i najemców w egzekucji, ponieważ umowa najmu jest w rzeczywistości odsetkiem w nieruchomości. Celem pożyczkodawcy, w tym najemcy w akcji, jest porzucenie praw najemcy związanych z nieruchomością - to znaczy zakończenie umowy najmu. Jednak większość pożyczkodawców występuje tylko przeciwko kredytobiorcy, zwłaszcza że ustawa federalna z 2009 r. Zakazująca pożyczkodawcom wypowiadania umów najmu po wejściu w życie wykluczenia.
Ochrona najemców w wykluczeniu
Federalna ustawa o ochronie najemców w Foreclosure Act z 2009 r. Wymaga od kredytodawców i nabywców wykluczenia honorowania istniejących umów najmu po wykluczeniu. Jedynym wyjątkiem od tego wymogu jest sytuacja, w której nieruchomość przejęta jest kupowana przez osobę, która zamierza zajmować samą jednostkę wynajmu. Po rozwiązaniu umowy najmu lub najemcy bez dzierżawy, wykluczający kredytodawcy i wszyscy inni nowi właściciele, w tym ci, którzy zamierzają zająć lokal, muszą powiadomić najemców o 90 dniach przed wszczęciem postępowania eksmisyjnego.
Eksmisja po wykluczeniu
Kredytodawca wykluczający lub inny nabywca wykluczenia ma prawo w Indianie do rozwiązania umowy najmu po wykluczeniu bez uzasadnionej przyczyny - to znaczy bez powodu związanego z dzierżawą, takiego jak brak zapłaty czynszu. Po 90-dniowym zawiadomieniu wymaganym przez prawo federalne właściciel dochodzi eksmisji w Indianie, wnosząc pozew eksmisyjny, zwany bezprawnym zatrzymanym, w sądzie. Najemcy zapewnia się przesłuchanie. Jeśli zostanie zatwierdzony, eksmisję przeprowadza szeryf hrabstwa, który najpierw umieszcza nieruchomość, a następnie przymusowo usuwa pozostałych mieszkańców.