Spisu treści:
Hipoteka odwrócona umożliwia osobom starszym w wieku 62 lat lub starszym ustanowienie kredytu hipotecznego, który płaci im miesięczną płatność, opartą na kwocie kapitału własnego w domu. W celu ustanowienia odwrotnego kredytu hipotecznego dom jest zazwyczaj wolny od jakichkolwiek innych kredytów hipotecznych lub zastawów. Pod koniec okresu odwrotnego kredytu hipotecznego pieniądze muszą zostać spłacone - tak jak w tradycyjnym kredycie hipotecznym. Spłata może zostać dokonana po śmierci właściciela domu lub po opuszczeniu domu na stałe. Zazwyczaj odbywa się to poprzez sprzedaż domu i wykorzystanie wpływów ze sprzedaży do spłaty odwrotnego salda hipotecznego. Może to brzmieć jak świetny pomysł, ale istnieją pewne pułapki odwrócenia kredytów hipotecznych, o których powinieneś wiedzieć.
Zagrożenia finansowe
Zaciągnięcie hipoteki odwrotnej w domu może być niebezpieczne dla zdrowia finansowego. Po pierwsze, opłaty związane z ustanowieniem odwrotnej hipoteki są wysokie. Koszty początkowe i odsetki narastające w odwrotnym saldzie kredytów hipotecznych zazwyczaj nie stawiają właściciela domu do przodu, ale raczej w tyle. Na przykład typowy kredytobiorca odwrotnej hipoteki otrzymuje około 300 USD miesięcznie jako zwrotną spłatę kredytu hipotecznego. Pieniądze otrzymane przez kredytobiorcę są powiększane o miesięczną stopę procentową w wysokości około 1 procent. W okresie 10 lat oznaczałoby to, że pożyczkobiorca otrzymuje łącznie około 36 000 USD, podczas gdy saldo końcowe jest bliskie 70 000 USD. Oznacza to, że kredytobiorca płaci prawie dwukrotnie więcej niż ona otrzymuje.
Złożone warunki
Tradycyjny kredyt hipoteczny może być trudny do zrozumienia, ale odwrotne kredyty hipoteczne wydają się być jeszcze bardziej złożone i mają mylące warunki. Gdy kredytobiorca odwrotnego kredytu hipotecznego nie rozumie w pełni zobowiązania finansowego, które podejmuje, może być dla niego szkodliwy finansowo i emocjonalnie.
Jednym z problemów jest to, że niektórzy kredytodawcy odwrotnej hipoteki nie ujawniają wszystkich kosztów i opłat (z góry iz tyłu), które kredytobiorca jest odpowiedzialny za spłatę. Na przykład pozew wywodzi się z kalifornijskiego kredytodawcy odwróconego kredytu hipotecznego, który obciążył swoich klientów wspólną opłatą za aprecjację, która automatycznie zapłaciła pożyczkodawcy 50-procentowy udział własnościowy w różnicy między wartością bazową domu po ustanowieniu pożyczki a docenioną wartością rynkową domu po zakończeniu pożyczki.
Inni kredytodawcy odwrotnej hipoteki wymagają od kredytobiorców zakupu renty oprócz ustanowienia hipoteki odwrotnej. Renta dożywotnia jest rodzajem ubezpieczenia, w tym przypadku wykorzystującym kapitał własny w domu do wypłaty miesięcznych spłat kredytu hipotecznego na rzecz kredytobiorcy. Oznacza to, że kredytobiorca jest obciążany kosztem renty natychmiast ze składanymi odsetkami, nawet jeśli renta nie ma zacząć dokonywać płatności przez pewien okres po jej ustanowieniu.
Na przykład, jeśli renta została ustanowiona, aby rozpocząć wypłatę po okresie sześciu lat, jeśli kredytobiorca umrze przed upływem sześcioletniego okresu, majątek kredytobiorcy nie skorzystałby z renty, mimo że kredytobiorca już miał zapłaciłem w całości.
Inne opłaty
Istnieją inne opłaty pobierane z góry iz tyłu odwrotnego kredytu hipotecznego, co czyni go jeszcze bardziej kosztownym przedsięwzięciem. Niektóre z tych opłat obejmują opłaty początkowe, punkty, składki na ubezpieczenie hipoteczne, koszty zamknięcia, opłaty za obsługę, współdzielony kapitał lub opłaty „zapadalności” oraz wspólne opłaty za aprecjację. Na przykład w jednym przypadku przeciwko odwrotnemu kredytodawcy hipotecznemu ustalono, że 1 505 kredytobiorców zostało obciążonych dziesiątkami tysięcy dolarów w opłatach kredytowych, które zostały zawyżone przez pożyczkodawcę.
Poradnictwo i ochrona
Usługi doradcze oferowane przez niektórych kredytodawców udzielających odwrotnych kredytów hipotecznych mają chronić konsumenta przed oszustwem. Problem polega na tym, że oferowane doradztwo nie jest prowadzone przez nie stronniczą stronę trzecią, ale przez doradców powiązanych z samymi pożyczkodawcami. Doradztwo nie jest również wymagane dla każdego odwrotnego kredytu hipotecznego, więc tylko pożyczkodawcy, którzy zdecydują się na jego udzielenie. Może to oznaczać, że senior przystępujący do hipoteki hipotecznej może nie w pełni zrozumieć, w co się pakuje, ponieważ doradca może nie udostępniać pełnych danych.
Bez skrupułów pożyczkodawców
Agencja HUD i Urban Development (HUD) szacuje, że setki seniorów w całym kraju zostały oszukane przez pozbawionych skrupułów kredytodawców i organizacje oferujące odwrotne kredyty hipoteczne. Korzystając z braku wiedzy konsumentów na temat odwróconych kredytów hipotecznych, te pozbawione skrupułów organizacje zmuszają seniorów do zgody na odwrócenie kredytów hipotecznych za pomocą niesprawiedliwych, nielegalnych i szkodliwych warunków. Na przykład niektórzy ofiary odwrotnego kredytu hipotecznego zostały obciążone opłatami w wysokości do 10 procent kwoty pożyczki, aby agent odwrotnego kredytu hipotecznego mógł się z nimi spotkać, gdy mogli otrzymać bezpłatne skierowanie do kredytodawcy hipotecznego z HUD.