Czy oprocentowanie kredytów hipotecznych jest miesięczne?

Stopy procentowe standardowych kredytów hipotecznych nie są łączone miesięcznie, ponieważ odsetki od takich pożyczek w ogóle się nie sumują. Standardowe opłaty hipoteczne proste zainteresowanie comiesięcznie. Oznacza to, że każdego miesiąca płacisz wszystko należnych odsetek, więc nie ma żadnych niezapłaconych odsetek na rzecz związku. Jest to dobre dla kredytobiorców, ponieważ oznacza, że ​​każda płatność zbliża ich do posiadania domu. To powiedziawszy, istnieje jeden rodzaj kredytu hipotecznego, który pozwala na mieszanie - tzw ujemna pożyczka amortyzacyjna.

Jak działa Compounding

Compounding odnosi się do wzięcia odsetek, które nagromadziły się na pożyczce i dodanie go do salda pożyczki, abyś w końcu płacił odsetki od odsetek. Załóżmy na przykład, że pożyczasz 100 USD za rok przy 6-procentowym rocznym oprocentowaniu, składanym miesięcznie. 6-procentowa roczna stawka przekłada się na 0,5 procent miesięcznie - 6 procent podzielone przez 12. Po pierwszym miesiącu będziesz obciążony odsetkami w wysokości 50 centów - 0,5 procent od 100 dolarów. To 50 centów jest dodawane do salda pożyczki, co daje 100,50 USD. W następnym miesiącu opłata zostanie naliczona w wysokości 50,25 centów odsetek - 0,5 procent od 100,50 USD. Innymi słowy, naliczane są odsetki od odsetek z poprzedniego miesiąca. Tak działa kompilacja. Salda kart kredytowych gromadzą oprocentowanie złożone, a pieniądze zdeponowane na oprocentowanych kontach są oprocentowaniem złożonym. Standardowe kredyty hipoteczne nie są jednak mieszane.

Kredyty hipoteczne i proste odsetki

Określanie płatności

Kredytodawcy hipoteczni wykorzystują formułę amortyzacji do ustalenia miesięcznej płatności na podstawie trzech czynników:

• Ilość pożyczonych pieniędzy dyrektor.
• Długość termin pożyczki, takich jak 15 lat lub 30 lat.
• The oprocentowanie na pożyczce.

Każda miesięczna płatność na kredyt hipoteczny wystarcza na pokrycie wszystkie zaległe odsetki, jak również część kapitału. Akt amortyzacji oprocentowania pożyczki przez cały okres trwania pożyczki dzieli odsetki od każdej podstawowej płatności. Ponieważ nie ma żadnych niezapłaconych odsetek po każdej miesięcznej płatności, nie ma związku. Załóżmy na przykład, że zaciągasz kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 USD na 30 lat przy 6-procentowym oprocentowaniu rocznym, w wysokości 0,5% miesięcznie. Formuła amortyzacji daje miesięczną zasadę plus płatność odsetek w wysokości 599,55 USD.

Zerwanie płatności

Kiedy nadejdzie Twoja pierwsza płatność, jesteś winien pełne 100 000 $, więc zostaniesz obciążony odsetkami w wysokości 500 $ lub 0,5% z 100 000 $. Pozostała część pierwszej płatności - 99,55 USD - idzie na zmniejszenie kwoty głównej. Saldo kredytu spada do 99 900,45 USD. Ponownie, nie masz nieopłaconych odsetek, więc nie ma związku.

Twoja druga płatność obejmie 0,5 procent odsetek od 99 900,45 dolarów, czyli 499,50 dolarów. Pozostała część miesięcznej płatności - 100,05 - idzie na zmniejszenie kwoty głównej. Z każdą kolejną płatnością kwota odsetek, które płacisz, spada, a kwota kapitału, którą spłacasz, rośnie. Trwa to do ostatniej płatności, która składa się z zaledwie 2,98 USD odsetek i 596,57 USD kapitału.

Jedyny wyjątek

Jedyny rodzaj kredytu hipotecznego mógłby angażuj kompilację, która pozwala na ujemną amortyzację. Jest to niestandardowa lub „egzotyczna” hipoteka, na którą pozwala pożyczkodawca, ale nie wymaga tego zapłacić mniej niż naliczone odsetki na pożyczkę każdego miesiąca przez pierwszy rok lub dwa pożyczki. W takich przypadkach niezapłacona część odsetek zostaje dodana z powrotem do salda pożyczki, czego wynikiem są odsetki złożone.

Jak działają kredyty hipoteczne Neg-Am

Powiedzmy, że masz pożyczkę na 30 lat, 100 000 USD i 6%, taką jak ta opisana wcześniej, ale Twój pożyczkodawca mówi, że możesz zapłacić minimalną kwotę 400 USD miesięcznie. W momencie pierwszej płatności jesteś winien 500 USD odsetek. Jeśli dokonasz minimalnej płatności, otrzymasz niezapłacone odsetki w wysokości 100 USD, które będą zwiększać saldo do 100 100 USD. W następnym miesiącu jesteś winien odsetki w wysokości 500,50 USD. Ponownie płacisz 400 $, a pozostałe 100,50 $ trafia na Twoje saldo i tak dalej. W ujemnej pożyczce amortyzacyjnej odsetki miesięczne.

W pewnym momencie hipoteka „neg-am” zamienia się w pożyczkę w pełni amortyzującą - co oznacza, że ​​twoje płatności zostaną zresetowane tak, że pokryją zarówno kwotę główną, jak i odsetki, tak jak zwykła hipoteka. Jeśli pożyczka w przykładzie przekształci się w pełną amortyzację po roku, saldo wyniesie około 101,128 USD. W ciągu pozostałych 29 lat pożyczki Twoja płatność wyniesie około 614 USD. Gdyby konwersja nastąpiła po dwóch latach, saldo wyniosłoby 102 431 USD, a płatność wyniósłaby około 630 USD.

Szok płatności

Kiedy kredyty hipoteczne typu „neg-am” zamieniają się w pełną amortyzację, miesięczna płatność zwykle znacznie wzrasta.W tym przykładzie wzrost był znacznie większy niż 50 procent. Niektóre z nich wynikają z efektów odsetek złożonych, ale największym czynnikiem wzrostu jest po prostu, że poprzednia płatność była sztucznie zaniżona - nawet za mało, aby pokryć odsetki. Specjaliści hipoteczni odnoszą się do tego nagłego wzrostu szok płatnościi może wywołać domyślne, jeśli kredytobiorcy nie mają pieniędzy. Im dłuższy okres ujemny na początku pożyczki, a im większy niedobór między początkową miesięczną wypłatą a w pełni amortyzującą się kwotą płatności, tym większy będzie szok.