Spisu treści:
- Zasada zwolnienia ze sprzedaży domu
- Zysk podlegający opodatkowaniu
- Ile to będzie kosztować?
- Płać na zysk, ale nie możesz odpisać straty
Kilka przepisów podatkowych przynosi korzyści właścicielom domów. Jednym z nich, być może najbardziej hojnym, jest zwolnienie z opodatkowania zysku ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Zasady związane z tym zwolnieniem wymagają minimalnych standardów pobytu, które koncentrują się na okresie dwóch lat. Jeśli nie spełnisz wymogu stałego pobytu, musisz zapłacić podatek od zysku wygenerowanego przez sprzedaż domu.
Zasada zwolnienia ze sprzedaży domu
Jesteś zwolniony z 250 000 USD zysku - 500 000 USD dla par małżeńskich - w swoim głównym miejscu zamieszkania, pod warunkiem, że oboje mieszkali i byli właścicielami domu co najmniej dwa z pięciu lat przed sprzedażą. Co ciekawe, dwa lata nie musiały następować po sobie, nie jednocześnie z własnością. Można na przykład wynająć dom jako najemca na rok, wyprowadzić się na dwa lata, a następnie kupić dom i mieszkać tam przez co najmniej jeden z dwóch lat posiadania domu przed jego sprzedażą. Możesz skorzystać z tego zwolnienia niezliczoną ilość razy, ale nie częściej niż raz na dwa lata.
Zysk podlegający opodatkowaniu
Tylko dlatego, że sprzedałeś swój dom za więcej niż nabyłeś, niekoniecznie oznacza to, że masz zysk, zwany zyskiem podatkowym w warunkach IRS. Kiedy kupujesz nieruchomość, koszty poniesione w związku ze sprzedażą, takie jak koszty kredytu, są dodawane do ceny nieruchomości i stają się „podstawą domu”. Jeśli dokonasz ulepszeń kapitału w nieruchomości, takich jak przebudowa kuchni, wykończenie strychu i dodanie łazienki, koszty te zostaną dodane do twojej podstawy, a następnie zwane „dostosowaną podstawą”. Kiedy sprzedajesz nieruchomość, ponosisz większe koszty, takie jak prowizje od sprzedaży. Koszty te, wraz z dostosowaną podstawą, są odejmowane od ceny sprzedaży, aby osiągnąć zysk podlegający opodatkowaniu lub zysk. To ta liczba podlega opodatkowaniu. Jeśli spełniasz wymagania dotyczące pobytu w celu zwolnienia, pierwsze 250 000 USD lub 500 000 USD zysku jest zwolnione z opodatkowania. Jeśli nie spełniasz wymogów dotyczących pobytu, cały zysk podlega opodatkowaniu.
Ile to będzie kosztować?
Jeśli kwalifikujesz się do zwolnienia, zysk ponad limit zwolnienia jest opodatkowany jako długoterminowe zyski kapitałowe. Długoterminowy wskaźnik zysków kapitałowych wynosi zazwyczaj 15 procent, ale może być tak niski, jak zero dla małych zysków. Jest to również stawka, która ma zastosowanie do całego zysku dla Twojego miejsca zamieszkania, jeśli jest własnością więcej niż jeden rok, ale dla którego nie spełniłeś wymogów dotyczących miejsca zamieszkania. Jeśli jesteś właścicielem domu przez mniej niż rok, zysk jest opodatkowany jako krótkoterminowy zysk kapitałowy. Stawka podatku jest taka sama jak stawka, którą płacisz od regularnego dochodu w tym samym roku podatkowym - od 0 do 35 procent.
Płać na zysk, ale nie możesz odpisać straty
Niestety, zgodnie z zasadami IRS, jeśli sprzedajesz swoje główne miejsce zamieszkania ze stratą, nie możesz odpisać lub odjąć tej straty z innych zysków kapitałowych lub dochodów. W przypadku sprzedaży ze stratą zastosowanie ma jedna z trzech okoliczności: pierwsza to krótka sprzedaż, w której pożyczkodawca zgadza się zaakceptować mniej niż to, co jest należne. W drugim scenariuszu płacisz pożyczkodawcy w gotówce bez względu na brak między ceną sprzedaży a hipoteką. W trzecim scenariuszu wpływy w całości spłacają pożyczkodawcę, ale nadal wykazujesz stratę na sprzedaży - ponieważ kupiłeś dom z dużą zaliczką, spłaciłeś pożyczkę lub zapłaciłeś za ulepszenia kapitału, gdy byłeś właścicielem domu.