Spisu treści:
Lekko rozważaj, czy zdecydujesz się sprzedać w okresie ochrony aukcji po dacie wygaśnięcia aukcji domu, ponieważ możesz być zobowiązany do prowizji dla poprzedniego brokera aukcji. Oprócz dokładnego zapoznania się z językiem umowy aukcyjnej, konieczne może być skonsultowanie się z prawnikiem nieruchomości w celu ustalenia, czy możesz sprzedać po wygaśnięciu aukcji bez konieczności płacenia prowizji. Czas oczekiwania i sposób znalezienia nabywcy mogą mieć wpływ na to, czy jesteś winien swojemu byłemu maklerowi aukcyjnemu prowizję. Okres oczekiwania może trwać kilka miesięcy lub zostać całkowicie zniesiony.
Ogon dwójki
Klauzula ochrony aukcji zawarta w umowie sprzedaży nieruchomości chroni interesy brokera. To zniechęca do zmowy między kupującymi a sprzedającymi. Bez skrupułów sprzedawca może skorzystać z usług pośrednika w celu uzyskania ofert kupujących, a następnie wycofać się z powrotem za pośrednictwem brokera i sprzedać je jednemu z tych kupujących bez płacenia prowizji od aukcji. Chroniony przedział czasowy, zwany okresem „ogona”, to czas, przez który sprzedawca musi poczekać po wygaśnięciu umowy aukcji przed zawarciem umowy z kupującym. Okres ten różni się w zależności od umowy i brokera, ale zwykle trwa 90 dni. Harvey Jacobs z Washington Post zaleca najkrótszy okres oczekiwania, taki jak 30 dni.
Kto przyniósł kupującego?
Okres ogona jest często źle rozumiany. Niekoniecznie przeszkadza ci to w sprzedaży domu, ale może ograniczyć sprzedaż, bez prowizji od byłego brokera. Ogólnie rzecz biorąc, sprzedaż nabywcy, którego pośredniczy broker lub który aktywnie oglądał Twój dom w okresie aukcji, może upoważnić brokera giełdowego do prowizji. Chociaż język w umowach dotyczących notowań jest różny, wiele z nich określa, co to pociąga za sobą.
Kiedy rzeczy mogą się kleić
Jeśli zdecydujesz się sprzedać swój dom przed wygaśnięciem okresu obowiązywania aukcji, możesz nie być zmuszony do płacenia prowizji, jeśli sprzedasz kupującemu, którego spotkasz po wygaśnięciu aukcji, który przychodzi do ciebie bez pomocy brokera. Na przykład możesz znaleźć samego kupującego za pośrednictwem Internetu lub skierowania znajomego po wygaśnięciu aukcji. Jeśli jednak ten kupujący jest związany krwią, małżeństwem lub biznesem z kupującym, który wcześniej oglądał dom lub złożył na nim ofertę w okresie aukcji, być może będziesz musiał udowodnić, że nie było zmowy.
Im bardziej konkretny tym lepszy
Niejednoznaczność klauzuli ochrony umowy może działać na Twoją korzyść, jeśli zdecydujesz się sprzedać w okresie objętym umową. Sądy zazwyczaj używają języka umowy w stosunku do strony, która go opracowała, dlatego jeśli firma brokerska zawarła umowę bez wyszczególnienia szczegółów, sąd mógłby również przeczytać umowę zgodnie z interpretacją sprzedawcy. Na przykład w sprawie Tennessee z 2007 r. Sąd wydał orzeczenie na korzyść sprzedawcy, który sprzedał jej dom kupującym, którzy obejrzeli nieruchomość dzień po wygaśnięciu aukcji. Ponieważ firma brokerska opracowała umowę, w której stwierdzono, że klauzula dotyczy kupujących, którzy oglądali dom w okresie aukcji i nie sporządzono pisemnego przedłużenia aukcji, sprzedawca nie musiał płacić prowizji.