Spisu treści:
- Swoboda negocjowania warunków płatności
- Kupujący otrzymuje natychmiastową własność, ale nie tytuł
- Co się dzieje, jeśli kupujący nie może zapłacić
- SAFE Act
Umowa gruntowa jest rodzajem finansowania sprzedającego.Działa to trochę jak kredyt hipoteczny, ale zamiast banku zapewniającego finansowanie, sprzedawca finansuje sprzedaż nieruchomości w okresowych ratach. Nabywca może zazwyczaj przenieść się do nieruchomości po podpisaniu umowy, ale nie uzyskuje tytułu prawnego do nieruchomości, dopóki nie dokona płatności. Indiana zmodyfikowała tradycyjne prawo umów gruntowych, aby uczynić je bardziej sprawiedliwym dla kupującego.
Swoboda negocjowania warunków płatności
Kupujący może szukać finansowania u sprzedawcy, jeśli nie jest w stanie uzyskać kredytu lub nie stać go na zaliczkę. Zamiast stracić kupującego, sprzedawca może zgodzić się na jego sprzedaż na podstawie umowy. Warunki płatności w ramach umowy gruntowej są zazwyczaj bardziej elastyczne niż w przypadku finansowania przez stronę trzecią, chociaż nie muszą tak być. Wielu sprzedawców zgodzi się zrezygnować z zaliczki, na przykład w zamian za wyższą cenę zakupu. Strony mają szeroką swobodę negocjowania warunków w prawie kontaktowym Indiany.
Kupujący otrzymuje natychmiastową własność, ale nie tytuł
Nabywca jest zwykle uprawniony do posiadania nieruchomości, gdy tylko podpisze umowę, jak tylko złoży ofertę przedpłaty lub gdy tylko zapłaci pierwszą okresową ratę. Następnie sprzedawca nie ma więcej prawa do wejścia na teren nieruchomości, niż właściciel musi wprowadzić wynajętą nieruchomość. Jednak tytuł prawny do nieruchomości pozostaje po stronie sprzedającego, dopóki kupujący nie dokona ostatniej zaplanowanej płatności. Sprzedający posiada również fizyczne posiadanie tytułu własności. To powstrzymuje kupującego przed próbą sprzedania lub sfinansowania majątku, którego jeszcze nie jest w pełni właścicielem. Gdy kupujący dokona ostatniej płatności, sprzedawca jest zobowiązany pomóc kupującemu w przeniesieniu tytułu.
Co się dzieje, jeśli kupujący nie może zapłacić
Największą wadą umów o ziemię jest to, co dzieje się, gdy kupujący nie może zapłacić. Wcześniej nabywca, który nie wywiązał się ze zobowiązań, straciłby całą swoją inwestycję, a sprzedawca mógłby przejąć nieruchomość bez przechodzenia przez procedury wykluczenia. Więc nawet jeśli kupujący dokonał 99 płatności i przeoczył tylko jedną, może stracić wszystko. Indiana zreformowała swoje prawa, aby zaradzić sytuacji, w której kupujący zalega po dokonaniu wielu płatności. Jeśli kapitał kupującego w nieruchomości w momencie niewykonania zobowiązania jest „znaczący”, zgodnie z definicją prawa, sprzedawca musi wszcząć formalne procedury wykluczenia w sądzie, a nie tylko odzyskać nieruchomość. Nabywca jest uprawniony do odszkodowania za nagromadzony kapitał, zanim sprzedający będzie mógł przejąć nieruchomość.
SAFE Act
Ustawa o bezpiecznym i sprawiedliwym egzekwowaniu licencji na kredyty hipoteczne z 2008 r. („SAFE act”) wymaga od państw przyjęcia przepisów wymagających licencjonowania dla podmiotów udzielających pożyczek na nieruchomości. Ustawa SAFE Indiany weszła w życie w czerwcu 2010 r. Wymaga ona od stron, które rozszerzają finansowanie zakupu nieruchomości, w tym sprzedawców na podstawie umów gruntowych, uzyskania licencji. Proces licencjonowania jest kosztowny i czasochłonny. Nie musisz jednak uzyskiwać licencji, jeśli sprzedasz dom, w którym wcześniej mieszkałeś, sprzedajesz nieruchomości bezpośrednio krewnemu lub sprzedajesz budynki komercyjne.